B.O.I. N° 186 du 27 septembre 1991
BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS
6 L-5-91
N° 186 du 27 septembre 1991
6 C.D./19
Note du 9 septembre 1991
Révision des évaluations cadastrales des propriétés non bâties. Principes d'évaluation. Classification
sectorielle (loi n° 90-669 du 30 juillet 1990).
NOR : BUD L 91 00 141 J
[D.G.I. - Bureau III B 1]
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La classification cadastrale consiste à ordonner les propriétés en fonction de leur affectation, de leur nature et de leurs caractéristiques physiques. Les groupes de natures de culture ou de propriété ont été définis à l'échelon national en fonction de l'affectation (terres de culture ou d'élevage, vergers, bois ...). Les sous-groupes, déterminés lors des travaux de classification départementale (voir note 6-L-1-91 du 31 janvier 1991), distinguent, dans chaque département, les différentes natures de biens devant être évalués distinctement (terres de polyculture, futaies feuillues, vignes à vins d'appellation contrôlée ...). Enfin, les classes sectorielles, qui constituent des subdivisions de chaque sous-groupe au sein des secteurs d'évaluation, doivent permettre d'apprécier les propriétés en fonction des caractéristiques physiques des sols (qualité, degré de fertilité ...). La mise en place de la classification sectorielle des propriétés non bâties consiste, pour chaque sous-groupe et chaque secteur d'évaluation, à : - établir un projet de nomenclature des classes au sein desquelles seront rangées les propriétés et proposer une échelle de valeurs entre ces classes ; - présenter le projet de classes sectorielles pour avis aux commissions communales des impôts directs ; - fixer la classification sectorielle (classes et échelles), la décision étant prise par le directeur des services fiscaux en accord avec la commission départementale des évaluations cadastrales ou, à défaut d'accord, par la commission départementale des impôts directs locaux ; - prendre en charge cette classification. La présente instruction a pour objet de préciser les règles d'élaboration du projet de classification sectorielle. • |
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I - PRINCIPES D'ETABLISSEMENT DE LA CLASSIFICATION SECTORIELLE
L'article 14 IV de la loi de révision précise que « chaque sous-groupe peut-être subdivisé en classes. Les classes sont déterminées en tenant compte des caractéristiques physiques des sols ».
A - LA NOTION DE CARACTERISTIQUES PHYSIQUES DES SOLS
Cette notion doit s'apprécier en fonction de l'usage du sol : sols de nature agricole (terres, vignes, vergers, bois ...), sols de nature urbaine (terrains à bâtir ou contructibles, terrains d'agrément...).
1) Les caractéristiques physiques des sols agricoles
Différents éléments peuvent permettre de déterminer les caractéristiques physiques d'un sol agricole : sa composition physique, sa composition chimique, son hydromorphie (régime des eaux...), son relief (pente ...), son altitude.
De même, les conditions climatiques auxquelles il est soumis (pluviométrie ...) ainsi que son exposition (ensoleillement...) peuvent retentir sur ses caractéristiques : érosion, dessèchement...
Une nomenclature des sols pourrait ainsi être dressée à partir de ces éléments : sols profonds, perméables, sols secs, imperméables, sols d'alluvions, sols humifères ...
L'ensemble de ces critères détermine les aptitudes culturales d'un sol, c'est-à-dire non seulement les cultures qu'il est apte à porter, mais aussi ses capacités d'adaptation aux conditions d'exploitation et à l'évolution des techniques agricoles.
En fonction des natures de cultures les plus fréquemment représentées dans un sous-groupe, les classes doivent permettre de qualifier l'ensemble des terres qui lui sont rattachées selon leur degré de fertilité globale indépendamment des modes de production. Ainsi, des parcelles qui produiraient moins que d'autres, par suite d'un défaut d'entretien ou d'une pratique culturale médiocre, n'ont pas vocation à être classées différemment de ce seul fait.
Les caractéristiques physiques des sols peuvent être définies selon les usages locaux par des locutions dont l'énoncé ne présente pas d'ambiguité et correspond effectivement à un sol particulier.
Ainsi, les définitions suivantes peuvent suffire à qualifier des classes : meilleures terres des coteaux de ..., vignes situées dans les alluvions de la ... (rivière), terrains aptes à produire des vins de deuxième cru.
2) Les caractéristiques physiques des sols non agricoles
Les caractéristiques physiques des sols non agricoles sont liées à leur destination : terrains à vocation d'agrément, terrains à vocation de lotissement, terrains résidentiels ...
L'utilité d'un terrain non agricole dépend aussi de sa localisation (terrain de centre ville, de banlieue ...), et de son degré d'aménagement (adduction d'eau, électrification ...).
La combinaison de ces critères (destination, localisation, aménagement) devrait permettre de classer les terrains non agricoles en fonction de leur degré d'utilité.
B - LES REGLES DE DETERMINATION DES CLASSES SECTORIELLES
1) La permanence de la classification
La classe qualifie un état permanent des parcelles qui relèvent d'un sous-groupe. A moins d'aménagements de fond et donc durables (ou d'erreurs de classement), les propriétés ne doivent normalement pas changer de classes.
Il est donc permis de penser que le classement actuel des parcelles est encore représentatif de leur qualité à l'intérieur des sous-groupes et des cultures spéciales, prévues dans la nomenclature en vigueur.
Une classe doit aussi correspondre à une surface significative de terrain. La création d'une classe doit permettre d'y inclure plusieurs propriétés dont l'importance, prise individuellement, (quelques hectares) ne pourrait justifier une classe particulière.
Pour certains terrains, le classement a pu être déterminé à partir de la productivité constatée pendant plusieurs années, ce qui a conduit à prendre pour critère déterminant le mode d'exploitation (vergers de hautes-tiges ...).
Par ailleurs, la classification sectorielle peut prendre en compte les différences de productivité qui résultent, pour des sols aux caractéristiques physiques identiques, de la pratique de types de cultures spécifiques (vergers de pommiers ou d'abricotiers, différences de valeur entre les vins d'un même sous-groupe ...).
Toutefois, la notion de caractéristiques physiques des sols, par la permanence qu'elle suppose, exclut la possibilité de créer des classes pour des cultures qui seraient en période d'improductivité (vignes, vergers, bois essentiellement). Ces périodes doivent avoir été prises en compte lors des travaux de détermination des V.H.S..
2) La limitation du nombre des classes
Le nombre de classes sectorielles à créer au sein de chaque sous-groupe est essentiellement déterminé par des situations de fait.
Ce nombre doit être suffisant pour permettre de rattacher, dans chacun des secteurs d'évaluation, les classes communales actuelles aux classes sectorielles.
Si les classes sectorielles étaient créées en trop petit nombre, il ne serait pas possible de différencier équitablement les natures de cultures ou de propriétés. Au contraire, si elles étaient prévues en trop grand nombre, les difficultés de classement et de tarification pourraient être accrues.
Ainsi, le nombre de classes sectorielles est directement lié au nombre de sous-groupes prévus par la classification départementale.
Si, pour un groupe donné, de nombreux sous-groupes ont été créés, le nombre de classes sectorielles destinés à affiner l'évaluation pourra être réduit. Par contre, si peu de sous-groupes ont été créés, un nombre plus important de classes sectorielles pourrait être prévu.
En règle générale, le nombre de classes à créer afin de représenter équitablement les diverses qualités d'une nature de culture dominante si l'on exclut les classes techniques (voir ci-après III) devrait être inférieur à 10. Pour certains sous-groupes spécifiques, une, voire 2 ou 3 classes, devraient suffire (sous-groupe des terrains d'agrément ou des chemins de fer et canaux de navigation, par exemple).
3) L'adéquation des classes sectorielles à la classification actuelle
La loi de révision précise que les classes actuelles doivent être rattachées aux nouvelles classes sectorielles (article 22).
Cette disposition ne s'oppose toutefois pas à la création éventuelle de classes vides dans lesquelles des propriétés pourraient être rangées, par reclassement individuel de parcelles, après l'intégration des résultats de la révision dans les rôles.
Par ailleurs, il serait dangereux d'envisager d'effectuer des rattachements de classes communales à certaines classes sectorielles uniquement pour les communes où la distinction des propriétés concernées est possible alors qu'elle ne l'est pas dans les autres communes du secteur. En effet, dans cette hypothèse, les surfaces affectées aux nouvelles classes seraient incomplètes et fausseraient la tarification.
Au cours des opérations de rattachement des classes communales aux classes sectorielles, il conviendra de laisser ces classes « vides » et d'affecter, aux classes d'accueil les plus adéquates, les classes anciennes qui pourraient leur être reliées.
Ces classes d'accueil devraient être la transposition pure et simple de celles qui existent.
La classification sectorielle doit également permettre le rattachement des natures de cultures qui auraient pu donner lieu à la création d'un sous-groupe mais qui en raison de leur marginalité (surfaces très faibles, marché inexistant) ont été intégrées dans un autre sous-groupe (voir note du 31 janvier 1991, 6 L-1-91 , § II1-A-2). Dans ce cas, il est possible de les rattacher à des classes spécifiques ou à des classes dont le niveau des évaluations serait voisin.
4) Les éléments de distinction des classes sectorielles
Les définitions des classes sectorielles doivent reprendre en les adaptant, compte tenu des règles précédentes, les définitions des classes communales actuelles.
La distinction des classes sectorielles peut s'effectuer en fonction de différents critères dès lors qu'ils traduisent effectivement les caractéristiques physiques des sols. Ces critères peuvent tenir compte des acceptions locales telles qu'une localisation géographique qui délimite des zones où les sols ont des caractéristiques physiques déterminées (ex : vallée de ...).
Les critères possibles sont les suivants :
- consistance agro-géologique : alluvions, terrains granitiques, basaltiques, silico-argileux, loess,...
- fertilité du sol : profondeur de la terre, humidité, irrigation ...
- exposition et climat : ensoleillement, pluviométrie, exposition aux vents, ...
- caractéristiques du terrain : altitude, relief, pente, facilité d'exploitation, ...
- aptitude à fournir certaines productions : pommiers, abricotiers, hêtres, ...
- aptitude à supporter certaines techniques de productions : vergers de basse-tige...
- appartenance à un site géographique : terres des coteaux de C., zone d'appellation contrôlée, ...
- niveau d'équipement pour les terrains urbains.
Ces critères peuvent en outre être combinés et gradués d'une classe à l'autre (terres profondes, terres moins profondes ...).