B.O.I. N° 38 du 25 FEVRIER 2005
2. Exonération en faveur des logements conventionnés antérieurement vacants
21.L'article 112 de la loi de programmation pour la cohésion sociale prévoit que les revenus tirés de la location des logements, qui ont fait l'objet, après une vacance continue de plus de douze mois, d'une mise en location assortie d'une convention conclue à compter du 1 er juillet 2004 en application du 4° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, sont exonérés de contribution sur les revenus locatifs jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de la conclusion du bail (12° du III de l'article 234 nonies du CGI).
22. Locaux concernés . Cette exonération s'applique aux logements, lesquels s'entendent au sens des articles R. 111-1 à R. 111-17 du code de la construction et de l'habitation. Les immeubles à usage d'habitation doivent par conséquent satisfaire aux conditions de volume, de surface, de confort et de sécurité définies par ces dispositions.
Dans les cas où cette remise en location de locaux précédemment vacants porte exclusivement sur un ou plusieurs locaux déterminés d'un immeuble collectif, seuls ces locaux sont concernés par le dispositif.
23. Logements vacants . Un logement est vacant lorsqu'il n'a fait l'objet d'aucune occupation effective, même temporaire, à usage de résidence secondaire ou autre, pendant une durée minimale et continue de douze mois. D'une façon générale, un logement vacant ne renferme aucun mobilier ou contient seulement un mobilier insuffisant pour en permettre l'occupation.
N'est pas considéré comme vacant un immeuble habité par un occupant sans titre ou un immeuble occupé par des personnes logées à titre gratuit. A fortiori, un logement loué ne peut en aucun cas être considéré comme vacant, même si le locataire ne l'occupe pas en permanence ou ne paie pas son loyer. Toutefois, en cas d'occupation sans titre, il est admis que l'immeuble puisse être considéré comme vacant à compter de la date du jugement ordonnant l'expulsion de l'occupant.
24. Durée de la vacance . La vacance doit être continue sur une période de douze mois avant la conclusion du nouveau bail. Si, dans ce délai, le propriétaire met ce logement à la disposition d'un tiers ou s'il le reprend pour son usage ou celui de sa famille, la condition de vacance continue n'est pas satisfaite.
25. Point de départ du délai de vacance . Le point de départ de la vacance est constitué par la date du départ effectif de l'occupant. Il s'agit :
- pour un logement loué précédemment à la vacance, de la date d'échéance normale ou de résiliation du bail ou du départ effectif du locataire si elle est postérieure ;
- pour un logement occupé précédemment à la vacance, de la date du départ effectif de l'occupant ;
- pour un logement acquis vacant, de la date du transfert de propriété
26. Date à laquelle s'apprécie la condition de vacance . Le terme du délai de douze mois est apprécié à la date de prise d'effet du nouveau bail. Ainsi, pour bénéficier de l'exonération, le propriétaire d'un logement ayant signé un bail le 1 er octobre 2004 avec effet immédiat doit pouvoir justifier de la vacance du logement depuis le 30 septembre 2003 au moins.
27. Convention . La mise en location doit être assortie d'une convention conclue à compter du 1er juillet 2004 en application du 4° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire une convention permettant l'application du dispositif d'aide personnalisée au logement (APL).
Il résulte notamment de cette condition que le logement doit être loué sous condition de loyer et de ressources du locataire et constituer la résidence principale de ce dernier.
28. Durée de l'exonération . Les revenus tirés de la location des logements mentionnés ci-dessus sont exonérés de contribution sur les revenus locatifs jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de la conclusion du bail. Ainsi, le propriétaire d'un logement vacant depuis le 30 septembre 2003 et ayant signé un bail le 1 er octobre 2004 assorti d'une convention APL bénéficie de l'exonération pour les revenus tirés de cette location jusqu'au 31 décembre 2007.
29. Entrée en vigueur . Cette nouvelle exonération s'applique à compter de l'imposition des revenus de l'année 2004. Il est toutefois précisé que l'exonération ne concerne que les revenus tirés de la location de logement assortie d'une convention conclue à compter du 1 er juillet 2004.
3. Exonération des logements mis à la disposition de personnes défavorisées par des unions d'économie sociale
30.L'article 111 de la loi de programmation pour la cohésion sociale élargit le bénéfice de l'exonération prévue au 10° du III de l'article 234 nonies du code général des impôts des revenus tirés de la location de logements appartenant à des organismes sans but lucratif, aux revenus tirés de la location de logements appartenant aux unions d'économie sociale.
31. Définition des unions d'économie sociale . Les unions d'économie sociale visées à l'article L. 365-1 du code de la construction et de l'habitation sont des organismes concourant aux objectifs de la politique d'aide au logement. Il s'agit de sociétés coopératives, notamment soumises aux règles prévues par le titre II bis de la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération et aux dispositions de la loi n° 66-537 du 24 juillet 1966 sur les sociétés commerciales. Elles sont exonérées d'impôt sur les sociétés dans les conditions prévues par le 3° bis du 1 de l'article 207 du code général des impôts.
L'article L. 365-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de l'article 110 de la loi de programmation pour la cohésion sociale, précise en outre que ces unions, lorsque les dirigeants de droit ou de fait ne sont pas rémunérés, bénéficient d'exonérations fiscales et d'aides spécifiques de l'Etat au titre de la construction, l'acquisition, l'amélioration, l'attribution et la gestion de logements locatifs à loyers plafonnés, lorsqu'ils sont destinés à des personnes dont les revenus sont inférieurs à des plafonds fixés par l'autorité administrative.
32. Agrément des unions d'économie sociale . Les conditions d'agrément de ces organismes sont définies à l'article 58-0 A de l'annexe III au CGI.
Peuvent être agréées par le représentant de l'Etat dans le département du lieu de leur siège social, les unions d'économie sociale dont l'un des objets est de contribuer au logement des personnes défavorisées mentionnées à l'article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, par la mise à leur disposition de logements. L'union doit justifier d'une compétence dans le domaine de l'action sociale et d'une expérience en matière d'insertion sociale ou de logement des personnes défavorisées.
L'agrément est accordé par décision du représentant de l'Etat dans le département pour une durée indéterminée. Si l'une ou l'autre des conditions mentionnées ci-dessus cesse d'être remplie et après que l'union a été mise en mesure de présenter ses observations, le retrait de l'agrément peut être prononcé par le représentant de l'Etat dans le département du lieu du siège de l'union d'économie sociale.
33. Locaux concernés . Cette exonération s'applique aux logements appartenant aux unions d'économie sociale visées à l'article L. 365-1 du code de la construction et de l'habitation, et dont les dirigeants de droit ou de fait ne sont pas rémunérés.
34. Durée de l'exonération . L'exonération est permanente.
35. Entrée en vigueur . Cette nouvelle exonération s'applique pour la détermination du résultat des unions d'économie sociale des exercices clos à compter du 31 décembre 2004.