DIVISION H SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES DE COPROPRIÉTÉ

DIVISION H

SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES DE COPROPRIÉTÉ

AVERTISSEMENT

La présente documentation tient compte de la législation et de la réglementation en vigueur, ainsi que des solutions intervenues à la date du 30 juin 1998.

Elle se substitue aux instructions, notes et réponses ministérielles publiées jusqu'à cette date au BOI dans la série 8 FI, division H , qui pourront donc être archivées jusqu'au BOI 8 H-1-93 inclus.

INTRODUCTION

1Les opérations de construction ou d'acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés, ou de gestion des immeubles ainsi divisés, peuvent être réalisées soit par des personnes physiques groupées ou non en sociétés de personnes, soit par des sociétés de capitaux. Elles peuvent également être faites soit à titre accessoire par des sociétés quelconques, soit par des sociétés dont elles constituent l'objet exclusif.

Mais, du.point de vue économique, le titulaire d'actions ou de parts sociales donnant vocation à la propriété ou à la jouissance de locaux déterminés n'est pas dans une situation foncièrement différente de celle du propriétaire direct ou du copropriétaire des mêmes locaux. Le législateur en a tiré les conséquences sur le plan fiscal en disposant qu'il est fait abstraction de la personnalité morale des sociétés qui se livrent exclusivement à des opérations de cette nature.

2Tel est l'objet de l'article 1655 ter du CGI, issu des dispositions de l'article 30-I de la loi n° 63-254 du 15 mars 1963 ; celui-ci pose en principe que les sociétés ayant en fait, pour unique objet soit la construction ou l'acquisition d'immeubles ou de groupes d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance, soit la gestion de ces immeubles ou groupes d'immeubles ainsi divisés, soit la location pour le compte d'un ou plusieurs des membres de la société de tout ou partie des immeubles ou fractions d'immeubles appartenant à chacun de ces membres, sont réputées, quelle que soit leur forme juridique, ne pas avoir de personnalité distincte de celle de leurs membres pour l'application des impôts directs, des droits d'enregistrement, de la taxe de publicité foncière exigible sur les actes qui donnent lieu à la formalité fusionnée en application de l'article 647 du CGI, ainsi que des taxes assimilées.

TEXTES

CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS

(Législation applicable au 22 avril 1998)

Art. 728. - Sans préjudice des dispositions de l'article 1655 ter, les cessions d'actions ou de parts conférant à leurs possesseurs le droit à la jouissance d'immeubles ou de fractions d'immeubles sont réputées avoir pour objet lesdits immeubles ou fractions d'immeubles pour la perception des droits d'enregistrement [Voir l'article 292 de l'annexe II].

Art. 729. - Les conventions qui portent sur des parts ou actions et qui sont considérées au regard des droits d'enregistrement comme translatives à titre onéreux de propriété immobilière en vertu des articles 727, 728 et 1655 ter sont soumises à ces droits selon le tarif prévu en ce qui concerne les mutations à titre onéreux d'immeubles ou de droits immobiliers qui donnent lieu au paiement de la taxe de publicité foncière.

Art. 828. - I. Sont soumis à un droit fixe d'enregistrement ou à une taxe fixe de publicité foncière de 1 500 F [Tarif applicable à compter du 1er janvier 1998] :

1° (Abrogé) ;

2° Les actes par lesquels les sociétés ayant fonctionné conformément à l'objet défini à l'article 1655 ter augmentent leur capital, prorogent leur durée ou font à leurs membres, par voie de partage en nature à titre pur et simple, attribution exclusive en propriété des fractions, auxquelles ils ont vocation, d'immeubles ou groupes d'immeubles construits, acquis ou gérés par elles ; les sociétés susvisées qui ont bénéficié de prêts pour la réalisation de leur objet social peuvent se prévaloir de ces dispositions même si la répartition de ces prêts a pour effet d'enlever au partage son caractère pur et simple, pourvu que cette répartition ait été effectuée suivant les règles prévues par les organismes prêteurs.

Toutefois, pour les sociétés assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée, en application du 7° de l'article 257, le bénéfice de cette disposition est subordonné à la condition qu'elles justifient du règlement de la taxe due sur les opérations de construction ;

3° Les actes de dissolution et de partage des sociétés civiles visées à l'article L 322-12 du code de l'urbanisme [Article abrogé par la loi n° 85-729 du 18 juillet 1985].

II. (Abrogé).

Art. 1655 ter. - Sous réserve des dispositions de l'article 60, du 2° du I de l'article 827 et du 2° du I de l'article 828, les sociétés qui ont, en fait, pour unique objet soit la construction ou l'acquisition d'immeubles ou de groupes d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance, soit la gestion de ces immeubles ou groupes d'immeubles ainsi divisés, soit la location pour le compte d'un ou plusieurs des membres de la société de tout ou partie des immeubles ou fractions d'immeubles appartenant à chacun de ces membres, sont réputées, quelle que soit leur forme juridique, ne pas avoir de personnalité distincte de celle de leurs membres pour l'application des impôts directs, des droits d'enregistrement, de la taxe de publicité foncière exigible sur les actes qui donnent lieu à la formalité fusionnée en application de l'article 647, ainsi que des taxes assimilées [Voir les articles 372 à 375 de l'annexe II].

Notamment, les associés ou actionnaires sont personnellement soumis à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés suivant le cas, pour la part des revenus sociaux correspondant à leurs droits dans la société.

ANNEXE II

Art. 292. - Les actions ou parts sociales dont la cession est soumise au régime fiscal défini à l'article 728 du code général des impôts s'entendent de celles qui, à la date de ladite cession, confèrent en fait ou sont destinées à conférer à leurs titulaires le droit à la jouissance d'immeubles ou de fractions d'immeubles, quels que soient l'objet statutaire et l'activité réelle de la société émettrice.

Art. 372. - I. Entrent dans les prévisions de l'article 1655 ter du code général des impôts :

1° Les sociétés qui apportent la justification qu'à la date de publication de la loi n° 63-254 du 15 mars 1963, elles n'exerçaient pas, en fait, d'autres activités que celles concourant à la réalisation de l'objet défini audit article 1655 ter, et qui n'ont pas cessé depuis cette date de se conformer aux dispositions de cet article ;

2° Les sociétés constituées après la date de publication de la même loi qui n'ont pas cessé depuis leur création d'avoir une activité conforme à celle prévue au 1°.

Le régime défini à l'article 1655 ter du code général des impôts est applicable aux sociétés visées à l'alinéa précédent ainsi qu'à leurs membres jusqu'à la date à laquelle elles auront, le cas échéant, cessé de remplir les conditions prévues à ce même alinéa.

II. À l'égard des sociétés autres que celles visées au I et de leurs membres, le régime fiscal défini à l'article 1655 ter du code général des impôts ne devient, le cas échéant, applicable dans les conditions énoncées au 2 bis de l'article 221 dudit code qu'à compter de la date à laquelle les sociétés en cause modifient leurs statuts et leur activité réelle en vue de se conformer aux dispositions dudit article 1655 ter.

III. Par dérogation aux dispositions du II les nouvelles règles d'assiette de la taxe foncière et des taxes assimilées y afférentes ne deviennent, le cas échéant, applicables qu'à partir du 1er janvier de l'année suivant celle au cours de laquelle les modifications motivant le changement du régime d'imposition sont intervenues.

Art. 373. - Les sociétés visées à l'article 372 sont tenues de remettre au service des impôts du lieu de leur principal établissement, dans un délai de trois mois à compter de la date à laquelle les dispositions de l'article 1655 ter du code général des impôts leur sont devenues applicables, une déclaration souscrite en triple exemplaire sur un imprimé conforme au modèle annexé au décret n° 63-679 du 9 juillet 1963 [Voir JO du 12 juillet 1963, p. 6319]. Deux exemplaires des statuts en vigueur à la même date sont annexés à cette déclaration.

Lorsque ses indications ont cessé d'être exactes, la déclaration doit être renouvelée dans les trois mois du changement intervenu.

Art. 374. - Indépendamment des renseignements dont la production est déjà prévue par le code général des impôts, les sociétés visées à l'article 372 sont tenues de faire parvenir au service des impôts du lieu de leur principal établissement, avant le 1er mars de chaque année, une déclaration en double exemplaire indiquant la part revenant ou incombant à chaque associé pour l'année précédente :

a. Dans les revenus bruts sociaux ;

b. Dans le montant des dépenses de réparation et d'entretien, des frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges effectivement supportés par la société ;

c. Dans le montant des impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant, perçues, à raison des immeubles sociaux, au profit des collectivités locales ou de certains établissements publics et d'organismes divers ;

d. Dans le montant des intérêts des dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des immeubles sociaux ;

e. Dans les frais de gestion et d'assurance payés par la société ;

f. Et, le cas échéant, dans toutes autres charges non énumérées ci-dessus, mais effectivement supportées par la société.

Cette déclaration est vérifiée dans les conditions prévues à l'article L 53 du livre des procédures fiscales.

Art 375. - I. Lorsqu'une entreprise relevant de l'impôt sur le revenu, au titre des bénéfices industriels et commerciaux, ou de l'impôt sur les sociétés possède dans son actif des actions ou des parts d'une société visée à l'article 372 l'amortissement de la fraction des immeubles sociaux correspondant aux droits de l'entreprise considérée doit être pratiqué dans sa comptabilité pour la détermination du revenu net afférent auxdites actions ou parts. Sous réserve des dispositions du II, cet amortissement est calculé sur le prix de revient de ces actions ou parts ou, en cas de révision des bilans, sur leur valeur nette de réévaluation.

II. Pour l'application des dispositions du I, la fraction des immeubles sociaux représentée par les actions ou parts figurant à l'actif de l'entreprise à la date d'ouverture du premier exercice arrêté après le 31 août 1963 par la société immobilière doit être réputée déjà amortie, à la date de cette ouverture, d'une somme égale au montant des amortissements dont ladite entreprise a précédemment fait état pour la détermination des revenus imposables de ces actions ou parts. Il en est ainsi, que les amortissements aient été pratiqués par la société immobilière ou par l'entreprise actionnaire ou associée. Ces amortissements doivent être inscrits ou maintenus, selon le cas, au passif du bilan de cette dernière entreprise.

L'amortissement des immeubles définis à l'alinéa précédent est calculé sur la valeur d'actif des actions ou parts correspondantes, diminuée du montant des amortissements visés ci-dessus, et en fonction du nombre d'années restant à courir de la période normale d'utilisation de ces immeubles.