SOUS-SECTION 8 PREMIÈRE TRANSMISSION À TITRE GRATUIT D'UN IMMEUBLE ACQUIS NEUF ENTRE LE 1ER AOÛT ET LE 31 DÉCEMBRE 1995
SOUS-SECTION 8
Première transmission à titre gratuit d'un immeuble acquis neuf
entre le 1er août et le 31 décembre 1995
TEXTES
CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS
(Législation applicable au 12 mai 1996)
Art. 793. - Sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit :
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5° lors de leur première transmission à titre gratuit, les immeubles acquis neufs dont la déclaration de l'achèvement des travaux prévue par la réglementation de rurbanisme a été déposée avant le 31 décembre 1994 à la mairie de la commune sur le territoire de laquelle rimmeuble concerné a été édifié et dont racquisition par le donateur ou le défunt est constatée par un acte authentique signé entre le 1er août 1995 et le 31 décembre 1995.
L'exonération est subordonnée à la condition que les immeubles aient été exclusivement affectés de manière continue à rhabitation principale pendant une durée minimale de deux ans à compter de racquisition et que le donataire, l'héritier ou le légataire ou leurs ayants cause prennent l'engagement de ne pas affecter les immeubles à un autre usage que rhabitation pendant une durée minimale de trois ans à compter de la transmission à titre gratuit.
La condition de deux ans n'est pas opposable en cas de décès de l'acquéreur durant ce délai.
Les dispositions qui précédent ne s'appliquent pas aux immeubles dont l'acquéreur a bénéficié des réductions d'impôt prévues aux articles 199 decies A, 199 decies B et 199 undecies.
Un décret en Conseil d'État détermine les modalités d'application des dispositions du présent 5° [ Voir l'article 294 A de l'annexe II ] ;
Art. 793 ter. - L'exonération prévue aux 4°, 5° et 6° du 2 de l'article 793 est plafonnée à 300.000 F par part reçue par chacun des donataires, héritiers ou légataires. Pour l'appréciation de cette limite de 300.000 F, il est tenu compte de l'ensemble des transmissions à titre gratuit consenties par la même personne.
ANNEXE II
Art. 294 A. - I. Lorsque les biens immobiliers visés au 5° du 2 de l'article 793 du code général des impôts font l'objet d'une première transmission à titre gratuit depuis leur acquisition, l'acte de donation ou la déclaration de succession doit comporter les indications suivantes :
1. outre les références de la publication de l'acte d'acquisition du bien, telles qu'elles sont prévues au 2 de l'article 32 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 pris pour l'application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié portant réforme de la publicité foncière, la date d'acquisition des biens, l'identité des parties ainsi que les nom, qualités et résidence du rédacteur de l'acte ;
2. la déclaration que l'immeuble a été exclusivement affecté de manière continue à l'habitation principale à compter de son acquisition pendant une période minimale de deux ans en cas de donation, ou jusqu'au jour du décès lorsque celui-ci intervient dans les deux années de l'acquisition ;
3. l'affirmation que le donateur ou le défunt n'a pas bénéficié pour cet immeuble des réductions d'impôts prévues aux articles 199 decies A, 199 decies B et 199 undecies du code général des impôts ;
4. l'engagement mentionné au deuxième alinéa du 5° du 2 de l'article 793 du même code.
II. Lors de leur dépôt à la formalité, l'acte de donation ou la déclaration de succession doit être appuyé d'une copie de la déclaration d'achèvement des travaux mentionnée au premier alinéa du 5° du 2 de l'article 793 du code général des impôts.
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1Les articles 21 et 23-II de la loi de finances rectificative pour 1995 (n° 95-885 du août 1995 - JO du 6 août 1995, p. 11812 et 11813) instituent, sous certaines conditions, une exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit 1 en faveur de la première transmission d'immeubles achevés avant le 31 décembre 1994 et acquis neufs par acte authentique signé entre le 1er août 1995 et le 31 décembre 1995.
Ces dispositions sont codifiées aux articles 793-2-5° et 793 ter du CGI.
Le décret n° 96-280 du 27 mars 1996 (JO du 4 avril 1996, p. 5211 et 5212) précise les modalités d'application de ce dispositif et notamment les obligations déclaratives incombant aux redevables et les pièces justificatives à fournir lors de l'enregistrement de ces transmissions (CGI, annexe II, art. 294 A ).
Ce dispositif appelle les commentaires suivants.
A. MODALITÉS D'APPLICATION DE L'EXONÉRATION
I. Les biens concernés par le dispositif
2Les biens susceptibles de bénéficier du régime de faveur sont les immeubles achevés avant le 31 décembre 1994 et acquis neufs entre le 1er août et le 31 décembre 1995 qui ont été exclusivement affectés de manière continue à l'habitation principale depuis l'acquisition jusqu'au décès, en cas de succession, ou pendant une durée minimale de deux ans, en cas de donation, et pour lesquels l'acquéreur n'a pas bénéficié des réductions d'impôts prévues en matière d'impôt sur le revenu pour l'investissement locatif neuf (dispositif « Quilès-Méhaignerie ») ou pour l'investissement immobilier neuf dans les DOM-TOM.
1. Immeubles acquis neufs.
3Un immeuble acquis neuf est un immeuble dont l'acquisition est postérieure à la date d'achèvement des travaux et qui n'a fait l'objet d'aucune utilisation depuis sa construction.
Par suite, lorsque des immeubles ont été donnés à bail par des promoteurs-constructeurs entre la date d'achèvement et celle de leur première cession, cette occupation s'oppose à l'application du régime de faveur.
Cela étant, il est admis que le régime en cause s'applique aux immeubles utilisés temporairement comme « appartements-témoins » dès lors que leur utilisation s'est limitée à cet usage et qu'ils n'ont, par ailleurs, fait l'objet d'aucune convention de location.
En outre, le présent dispositif ne s'applique ni aux immeubles acquis en l'état futur d'achèvement, ni aux terrain à bâtir, ni aux parts de sociétés de gestion ou d'investissement immobilier (SCI, SCPI, SII).
En revanche, il s'applique aux parts des sociétés mentionnées à l'article 1655 ter du CGI dont les associés sont réputés être directement propriétaires des logements correspondant à leurs droits dans la société.
Enfin, il est admis que le régime de faveur s'applique aux opérations portant sur des immeubles ayant fait l'objet d'une rénovation lourde ou d'une réhabilitation exceptionnelle 2 , achevés avant le 31 décembre 1994 (cf. n° 5 ) et acquis entre le 1er août 1995 et le 31 décembre 1995 sous le régime de la TVA immobilière.
2. Date d'acquisition des biens.
4Les immeubles acquis neufs visés par la loi sont ceux qui font l'objet d'une acquisition par acte authentique signé entre le 1er août 1995 et le 31 décembre 1995 inclus.
Le régime de faveur n'est donc pas applicable aux immeubles construits ou rénovés par leur propriétaire ou par un tiers pour le compte de celui-ci et qui ne font pas l'objet d'une acquisition en tant qu'immeuble bâti.
Par ailleurs, dans l'hypothèse d'une acquisition d'immeuble réalisée par la souscription de parts représentatives d'immeubles émises par des sociétés mentionnées à l'article 1655 ter du CGI, sous la forme d'un acte sous seing privé, la preuve de la date d'acquisition résulte de la production de l'acte de souscription des droits sociaux ayant acquis date certaine.
3. Date d'achèvement de l'immeuble.
5Les immeubles acquis neufs susceptibles de bénéficier du régime de faveur sont ceux pour lesquels la déclaration d'achèvement des travaux a été déposée avant le 31 décembre 1994 à la mairie de la commune sur le territoire de laquelle l'immeuble concerné a été édifié.
4. Affectation de l'immeuble.
6L'article 793-2-5° du CGI réserve le bénéfice du régime de faveur aux seuls immeubles qui auront été exclusivement affectés de manière continue à l'habitation principale pendant une durée minimale de deux ans à compter de leur acquisition.
Cette condition n'est toutefois pas opposable en cas de décès de l'acquéreur dans ce délai. Le délai de deux ans se décompte de quantième à quantième selon les règles de calcul des délais applicables en matière de droits d'enregistrement (cf. DB 7 A 414 ).
La notion d'habitation principale doit s'entendre comme en matière d'impôt sur le revenu ou d'impôts directs locaux (cf. DB 6 D 2111).
Il s'agit donc, d'une manière générale, du logement dans lequel une personne réside habituellement et effectivement avec sa famille.
Pour l'application du dispositif, sont considérées également comme étant affectées à l'habitation principale les dépendances immédiates du logement (caves, greniers, terrasses, buanderies, etc...).
L'exemption prévue par l'article 793-2-5° du code précité s'étend aux terrains sur lesquels sont édifiées les nouvelles constructions à concurrence d'une superficie de 2 500 m2 s'il s'agit d'une maison individuelle et à concurrence de la superficie couverte par les constructions, leurs cours et jardins, s'il s'agit d'un immeuble collectif.
La condition d'affectation à l'habitation principale peut être remplie par l'acquéreur lui-même ou par toute autre personne qui bénéficie d'une autorisation d'occuper le logement, à la condition que cette dernière en fasse son habitation principale (location, mise à la disposition gratuite d'un membre de la famille de l'acquéreur,...).
Dès lors, ne peuvent être regardés comme affectés exclusivement à l'habitation principale :
- les locaux à usage industriel, commercial ou professionnel ;
- les locaux à usage mixte ;
- les logements servant de résidences secondaires ;
- les garages et emplacements de stationnement 3 ;
- les logements inoccupés. Dans ce dernier cas, la condition d'affectation de l'immeuble sera toutefois considérée comme remplie si la période d'inoccupation correspond aux délais d'usage locaux nécessaires à la mise en location des biens.
5. Non-cumul des dispositions de l'article 793-2-5° du CGI avec les réductions prévues en matière d'impôt sur le revenu.
7Il résulte du quatrième alinéa du 5° du 2 de l'article 793 du code précité que l'exonération de droits de mutation à titre gratuit ne s'applique pas aux immeubles pour lesquels l'acquéreur a bénéficié des réductions d'impôt pour investissement immobilier locatif - dispositif « Quilès-Méhaignerie » - (CGI, art. 199 decies A et decies B) ou pour investissement immobilier neuf dans les DOM-TOM (CGI, art. 199 undecies).
Cela étant, en cas d'acquisition en indivision d'un bien immobilier neuf, il est admis que chaque coïndivisaire puisse opter, au prorata de ses droits dans l'indivision, pour l'un des dispositifs précités. Dans cette hypothèse, la quote-part indivise du bien appartenant à chaque indivisaire, qui aura rempli l'ensemble des conditions posées par l'article 793-2-5° du CGI, bénéficiera de l'exonération.
II. Les transmissions à titre gratuit concernées par la mesure
8Le dispositif s'applique à la première transmission à titre gratuit depuis l'acquisition originaire d'immeubles visés n°s 3 à 6 ci-dessus.
L'exonération trouve à s'appliquer qu'il s'agisse de la première mutation entre vifs (donation, donation-partage) ou de la première mutation par décès.
Par ailleurs, l'exonération s'applique quel que soit le lien de parenté existant entre le donateur ou le défunt et le bénéficiaire de la transmission et même en l'absence d'un tel lien.
Si la première mutation à titre gratuit n'a pas bénéficié de l'exonération, le bénéfice de l'exemption n'est pas reportable sur les transmissions ultérieures des mêmes biens.
III. Engagement du bénéficiaire de la transmission
1. Engagement d'affectation à l'habitation.
9L'exonération est subordonnée à la condition que le donataire, l'héritier ou le légataire prenne l'engagement de ne pas affecter les immeubles à un autre usage que l'habitation pendant une durée minimale de trois ans à compter de la transmission à titre gratuit.
Si le bien fait l'objet d'une nouvelle mutation (à titre onéreux ou à titre gratuit) dans les trois ans qui suivent la première transmission à titre gratuit, l'engagement d'affectation à l'habitation devra être pris par le nouveau propriétaire pour la période d'affectation restant à couvrir.
La condition d'affectation à l'habitation (principale ou non) peut être remplie directement par le propriétaire de l'immeuble ou par toute autre personne autorisée à occuper le logement (locataire, membre de la famille ou tiers disposant gratuitement de l'immeuble,...).
La durée de cet engagement est indépendante de celle de l'obligation d'affectation de l'immeuble à l'habitation principale de l'acquéreur ou de l'occupant prévue ci-dessus, n° 6 .
2. Conséquence du non-respect de l'engagement d'affectation à l'habitation.
10En cas de nouvelle mutation à titre gratuit ou à tire onéreux dans les trois ans qui suivent la première transmission à titre gratuit, l'absence de prise d'engagement de maintien de l'affectation du bien à l'habitation par les nouveaux propriétaires entraîne la remise en cause de l'exonération dont a bénéficié la première transmission à titre gratuit.
De même, le non-respect de l'engagement d'affectation à l'habitation par le ou les bénéficiaires de la transmission ou leurs ayants cause, à un moment quelconque au cours du délai de trois ans, entraîne l'exigibilité du complément de droits de mutation à titre gratuit, dont la mutation initiale a été exonérée, majoré de l'intérêt de retard prévu à l'article 1727 du CGI 4 .
Par ailleurs, l'affectation des immeubles à un usage mixte entraîne la déchéance du régime de faveur au prorata de la fraction de l'immeuble affectée à un usage autre que l'habitation.
Le complément de droits de mutation à titre gratuit et l'intérêt de retard doivent être supportés par le donataire, l'héritier ou le légataire qui a bénéficié de l'exonération lors de la liquidation des droits de la première transmission à titre gratuit du bien.
En cas de décès du bénéficiaire de l'exonération dans les trois années qui suivent la première transmission à titre gratuit, le rappel des droits et l'intérêt de retard sont dus par ses successibles.
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Remarque : en application du 1er alinéa du II de l'article 6 de la loi de finance pour 1996, l'éxonération de droits de mutation à titre gratuit prévue à l'article 793-2-5° du CGI n'est pas applicable en matière d'ISF (CGI, art. 885 H ; cf. BO 7 S-5-96).
2 Ces opérations qui impliquent la reprise totale ou importante des structures intérieures, parfois assorties d'additions de constructions ou de modifications des aspects extérieurs de l'immeuble peuvent être, sur le plan fiscal, assimilées à de véritables opérations de construction (cf. DB 8 A 1121, n°s 47 et suivants).
3 Il est toutefois admis que ces biens bénéficient des allégements prévus par l'article 793-2-5° du CGI s'ils ont été acquis et sont transmis dans le même acte que le logement lui-même et répondent, bien entendu, aux autres conditions du dispositif, notamment celles relatives au caractère neuf de l'immeuble ainsi qu'à ses dates d'acquisition et d'achèvement.
4 Le droit supplémentaire de 6 % n'est pas applicable.