SECTION 2 RÉGIME FISCAL

SECTION 2  

Régime fiscal

  A. ACTE CONSTITUTIF DE L'EMPHYTÉOSE

1Bien que le contrat constitutif de l'emphytéose confère un droit réel immobilier, il est assujetti au régime fiscal des mutations de jouissance d'immeuble à durée limitée et supporte en principe le droit de bail. Il est, en outre, soumis à la taxe départementale de publicité foncière (CGI, art. 689 ). Toutefois, les baux emphytéotiques qui concourent à la production d'immeubles peuvent être assujettis, sur option, à la TVA ; ils sont alors exonérés de droits d'enregistrement ainsi que de la taxe départementale de publicité foncière.

  I. Droit de bail

2Comme les autres baux d'immeubles à durée limitée, les baux emphytéotiques ne sont soumis à la formalité obligatoire de l'enregistrement que si l'emphytéose a pour objet des biens ruraux.

Dans cette hypothèse, le droit de bail est recouvré au moment de l'enregistrement de l'acte au choix des parties soit sur le montant cumulé des redevances, soit sur les redevances correspondant à la première période triennale.

3Lorsque l'emphytéose a pour objet des immeubles urbains, le droit de bail est recouvré annuellement sur déclaration du propriétaire dans les conditions habituelles.

  II. Taxe départementale de publicité foncière

4Le bail emphytéotique doit être publié au fichier immobilier.

Il supporte à cette occasion la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 % sur le montant cumulé des redevances prévues pour toute la durée de l'emphytéose.

  III. Taxe sur la valeur ajoutée

5Les baux emphytéotiques qui concourent à la production d'immeubles sont assujettis, sur option à la TVA, selon les règles prévues pour les baux à construction (cf. infra 7 E 422 ). Ils bénéficient en outre de l'exonération de taxe départementale de publicité foncière prévue pour ces baux à l'article 743-1° du CGI.

  B. CESSION DES DROITS DU BAILLEUR ET DU PRENEUR

6Ces cessions sont soumises au même régime fiscal que les mutations d'immeubles (CGI, art. 1378 bis ) et entrent dans le champ d'application de la formalité unique.

7La cession du droit du bailleur supporte la taxe départementale de publicité foncière au taux prévu à l'article 683 du CGI, outre les taxes additionnelles communale et régionale (cf. DB 7 C 1231).

8Par contre, la cession du droit de l'emphytéote est imposée en tenant compte de la nature du bien sur lequel porte ce droit. Cette cession peut donc donner lieu à la perception de la taxe départementale de publicité foncière à l'un des taux prévus pour les ventes d'immeubles ou à la TVA (cf. DB 7 C).

9Si l'emphytéote ne cède que la jouissance et se réserve le domaine utile qui confère le droit de jouir des fruits, le droit fixe de 500 F (430 F jusqu'au 14 janvier 1992) est seul exigible.

  C. RESILIATIONS ET RESOLUTIONS VOLONTAIRES DE BAUX EMPHYTEOTIQUES

10Elles devraient donner ouverture au droit de vente d'immeubles. Mais, a été décidé de leur appliquer le régime des résiliations de baux ordinaires (cf. supra 7 E 2122, n° 23).

  D. REGIME PARTICULIER

11Les baux emphytéotiques d'immeubles ruraux consentis aux SAFER (Sociétés d'aménagements foncier et d'établissement rural) bénéficient de l'exonération des droits de timbre et d'enregistrement prévue aux articles 1028 à 1028 ter du CGI (cf. DB 7 C 1447, n° 6).