SOUS-SECTION 4 PREMIÈRE CESSION À TITRE ONÉREUX DE CONSTRUCTIONS NOUVELLES ACQUISES ENTRE LE 1ER JUIN 1993 ET LE 31 DÉCEMBRE 1994
SOUS-SECTION 4
Première cession à titre onéreux de constructions nouvelles acquises
entre le 1er juin 1993 et le 31 décembre 1994
TEXTES
CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS
(Législation applicable au 31 mars 2001)
Art. 1055 bis. - La première cession à titre onéreux d'immeubles mentionnés au 4° du 2 de l'article 793 bénéficie d'un abattement de 600 000 F sur l'assiette des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière.
L'application de cet abattement est subordonnée aux conditions suivantes :
1° L'immeuble ne doit pas avoir fait l'objet d'une transmission à titre gratuit depuis son acquisition ;
2° L'immeuble doit avoir été utilisé de manière continue à titre d'habitation principale pendant une durée minimale de cinq ans depuis son acquisition ou son achèvement s'il est postérieur ;
3° L'acquéreur doit prendre l'engagement de ne pas affecter l'immeuble à un autre usage que l'habitation pendant une durée minimale de trois ans à compter de la date de l'acte d'acquisition.
Les dispositions qui précèdent ne s'appliquent pas aux immeubles dont l'acquéreur a bénéficié des réductions d'impôt prévues aux articles 199 decies A, 199 decies B, 199 undecies et 199 undecies A.
Un décret en Conseil d'Etat détermine les modalités d'application du présent article, notamment les obligations déclaratives incombant aux redevables et les pièces justificatives à fournir lors de l'enregistrement de la transmission mentionnée au premier alinéa [Voir l'article 294 E de l'annexe II].
Art. 793 - Sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit :
2. ...
4° lors de leur première transmission à titre gratuit, les immeubles acquis neufs ou en état futur d'achèvement dont la déclaration de l'achèvement des travaux prévue par la réglementation de l'urbanisme est déposée avant le 1er juillet 1994 à la mairie de la commune sur le territoire de laquelle l'immeuble concerné a été édifié et dont l'acquisition par le donateur ou le défunt est constatée par un acte authentique signé entre le 1er juin 1993 et le 31 décembre 1994.
L'exonération est subordonnée à la condition que les immeubles aient été exclusivement affectés de manière continue à l'habitation principale pendant une durée minimale de cinq ans à compter de l'acquisition ou de l'achèvement s'il est postérieur. En cas de donation, le délai s'impose au donataire si la durée de cinq ans à compter de la date de l'acquisition ou de l'achèvement, s'il est postérieur, n'est pas expirée.
La condition de cinq ans n'est pas opposable en cas de décès de l'acquéreur durant ce délai.
Les dispositions qui précèdent ne s'appliquent pas aux immeubles dont l'acquéreur a bénéficié des réductions d'impôt prévues aux articles 199 decies A, 199 decies B, 199 undecies et 199 undecies A.
Un décret en Conseil d'Etat détermine les modalités d'application des dispositions du présent 4°, notamment les obligations déclaratives incombant aux redevables et les pièces justificatives à fournir lors de l'enregistrement de la transmission mentionnée au premier alinéa [Voir l'article 294 E de l'annexe II].
ANNEXE II
Art. 294 E - I. Lorsque les biens immobiliers visés au 4° du 2 de l'article 793 du code général des impôts font l'objet d'une première transmission à titre gratuit ou à titre onéreux depuis leur acquisition, l'acte de donation, la déclaration de succession ou l'acte de vente doit comporter les indications suivantes :
1° outre les références de la publication de l'acte d'acquisition du bien, telles qu'elles sont prévues au 2 de l'article 32 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 pris pour l'application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié portant réforme de la publicité foncière, la date d'acquisition des biens, l'identité des parties ainsi que les nom, qualités et résidence du rédacteur de l'acte ;
2° la déclaration que l'immeuble a été exclusivement affecté de manière continue à l'habitation principale à compter de son acquisition ou de son achèvement s'il est postérieur, et ce pendant une période minimale de cinq ans en cas de donation ou de vente ;
3° l'affirmation que le donateur, le défunt ou le vendeur n'a pas bénéficié pour cet immeuble des réductions d'impôt prévues aux articles 199 decies A, 199 decies B, 199 undecies et 199 undecies A du code général des impôts ;
4° en cas de vente, l'engagement mentionné au 3° de l'article 1055 bis du code général des impôts.
II. Lors de leur dépôt à la formalité, les actes de vente, de donation ou la déclaration de succession doivent être appuyés d'une copie de la déclaration d'achèvement des travaux mentionnée au 4° du 2 de l'article 793 du code général des impôts.
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1L'article 21 de la loi de finances rectificative n° 93-859 du 22 juin 1993 a institué, sous certaines conditions, une exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux, normalement dus lors de la première transmission d'immeubles neufs ou en état futur d'achèvement acquis par acte authentique signé entre le 1er juin 1993 et le 1er septembre 1994.
L'article 74 de la loi n° 94-679 du 8 août 1994 portant diverses dispositions d'ordre économique et financier a prorogé la date limite d'acquisition des immeubles acquis neufs du 1er septembre 1994 au 31 décembre 1994.
Les modalités d'application de ces textes, notamment les obligations déclaratives incombant aux redevables et les pièces justificatives à fournir lors de l'enregistrement des transmissions ont été précisées par le décret n° 93-1145 du 30 septembre 1993.
La codification de ces textes est reproduite ci-dessus.
A. CHAMP D'APPLICATION DU RÉGIME DE FAVEUR PRÉVU À L'ARTICLE 1055 BIS DU CGI
I. Biens concernés
2Il s'agit des immeubles acquis neufs ou en état futur d'achèvement, par acte authentique signé entre le 1er juin 1993 et le 31 décembre 1994, qui ont été exclusivement affectés à l'habitation principale pendant une durée minimale de cinq ans au jour de leur première transmission, et pour lesquels l'acquéreur n'a pas bénéficié des réductions d'impôt prévues en matière d'impôt sur le revenu pour l'investissement locatif neuf (dispositif « Quilès - Méhaignerie ») ou pour l'investissement immobilier neuf dans les DOM-TOM.
1. Immeubles acquis neufs ou en état futur d'achèvement.
3Un immeuble neuf est un immeuble achevé mais qui n'a fait l'objet d'aucune utilisation depuis sa construction.
Un immeuble acquis en l'état futur d'achèvement est celui pour lequel la déclaration d'achèvement des travaux prévue par la réglementation de l'urbanisme est déposée à la mairie postérieurement à la date d'acquisition.
Le présent dispositif ne s'applique ni aux terrains à bâtir, ni aux parts de sociétés de gestion ou d'investissement (SCI, SCPI, SII).
En revanche, il s'applique aux parts des sociétés mentionnées à l'article 1655 ter du CGI dont les associés sont réputés être directement propriétaires des logements correspondant à leurs droits dans la société.
Enfin, il est admis que le régime de faveur s'applique aux opérations portant sur des immeubles ayant fait l'objet d'une rénovation lourde ou de réhabilitation exceptionnelle 1 achevés avant le 1er juillet 1994 (cf. n° 4 ci-après) et acquis entre le 1er juin 1993 et le 31 décembre 1994 sous le régime de la TVA immobilière.
2. Date d'acquisition des biens.
4Les immeubles acquis neufs visés par la loi sont ceux qui font l'objet d'une acquisition par acte authentique, signé entre le 1er juin 1993 et le 31 décembre 1994 inclus.
Les immeubles acquis en état futur d'achèvement visés par la loi sont ceux pour lesquels la déclaration d'achèvement des travaux est déposée avant le 1er juillet 1994 à la mairie de la commune sur le territoire de laquelle l'immeuble a été édifié.
Le régime de faveur n'est pas applicable aux immeubles construits ou rénovés par leur propriétaire ou par un tiers pour le compte de ce dernier et qui ne font pas l'objet d'une acquisition en tant qu'immeuble bâti.
3. Affectation de l'immeuble.
5L'article 1055 bis-2° du CGI limite l'application du régime de faveur aux immeubles qui, lors de leur première transmission à titre onéreux, auront été exclusivement affectés de manière continue à l'habitation principale pendant une durée minimale de cinq ans à compter de leur acquisition ou de leur achèvement, s'il est postérieur.
Le délai de cinq ans se décompte de quantième à quantième selon les règles de calcul des délais applicables en matière de droits d'enregistrement (cf. DB 7 A 414 ).
La notion d'habitation principale doit s'entendre comme en matière d'impôt sur le revenu ou d'impôts directs locaux (cf. DB 6 D 2211 ).
Il s'agit donc, d'une manière générale, du logement dans lequel le contribuable réside habituellement et effectivement avec sa famille.
Sont également retenues comme étant affectées à l'habitation principale les dépendances immédiates du logement (caves, greniers, terrasses, buanderies, etc.).
L'exemption s'étend aux terrains sur lesquels sont édifiées les nouvelles constructions à concurrence d'une superficie de 2 500 m2 s'il s'agit d'une maison individuelle et à concurrence de la superficie couverte par les constructions, leurs cours et jardins, s'il s'agit d'un immeuble collectif.
La condition d'affectation à l'habitation principale peut être remplie par l'acquéreur lui-même ou par toute autre personne qui bénéficie d'une autorisation d'occuper le logement, à la condition que cette dernière en fasse son habitation principale (location, mise à la disposition gratuite d'un membre de la famille de l'acquéreur...).
Dès lors, ne peuvent être regardés comme affectés à l'habitation principale :
- les locaux à usage industriel, commercial ou professionnel ;
- les logements servant de résidences secondaires ;
- les garages et emplacements de stationnement ; il est admis toutefois que ces biens bénéficient du régime de faveur s'ils ont été acquis et sont cédés dans le même acte que le logement lui-même ;
- les logements inoccupés. Dans ce dernier cas, la condition d'affectation de l'immeuble sera toutefois considérée comme remplie si la période d'inoccupation correspond aux délais d'usages locaux nécessaires à la mise en location des biens.
4. Non-cumul des dispositions des articles 793-2-4° et 1055 bis du CGI avec les réductions prévues en matière d'impôt sur le revenu.
6L'exonération ne s'applique pas aux immeubles pour lesquels l'acquéreur a bénéficié des réductions d'impôt pour investissement immobilier locatif - dispositif « Quilès Méhaignerie » - (CGI, art. 199 decies A et B) ou pour investissement immobilier neuf dans les DOM-TOM (CGI, art. 199 undecies et 199 undecies A).
II. Mutations concernées
7Le dispositif prévu à l'article 1055 bis du CGI s'applique à la première cession à titre onéreux depuis l'acquisition originaire d'immeubles visés ci-dessus, n os2 à 6 .
Dans le cas où la première mutation à titre onéreux n'aurait pas bénéficié de l'exonération, le bénéfice de l'exemption n'est pas reportable sur les mutations ultérieures des mêmes biens.
B. MODALITÉS D'APPLICATION DE L'EXONÉRATION DE DROITS DE MUTATION À TITRE ONÉREUX
8L'article 1055 bis du CGI prévoit une exonération partielle de droits de mutation à titre onéreux qui prend la forme d'un abattement sur l'assiette limité à 600 000 F 2 , pour le calcul des droits afférents à la première cession à titre onéreux de biens visés à l'article 793-2-4° du CGI.
Par cessions à titre onéreux, il convient d'entendre les ventes, les échanges, les apports à titre onéreux, les adjudications, les dations en paiement.
I. Conditions d'application de l'abattement de 600 000 F 3
9Outre celles examinées en A (cf. n os2 à 7 ), la mesure de faveur est subordonnée au respect des deux conditions suivantes :
1. L'immeuble cédé ne doit pas avoir fait l'objet d'une transmission à titre gratuit depuis son acquisition (CGI, art. 1055 bis 1° ).
10Il n'est donc pas possible de bénéficier successivement pour un même immeuble de l'exonération de droits de mutation à titre gratuit plafonnée à 300 000 F 4 et de l'abattement de 600 000 F 3 .
2. L'acquéreur doit prendre l'engagement de ne pas affecter l'immeuble à un autre usage que l'habitation pendant une durée minimale de trois ans à compter de la date de l'acte d'acquisition (CGI, art. 1055 bis 3° ).
11La durée de cet engagement est indépendante de celle de l'obligation d'affectation de l'immeuble à l'habitation principale de l'acquéreur ou de l'occupant prévue à l'article 1055 bis-2° du CGI. Elle s'y ajoute.
II. Déchéance du régime de faveur
12Elle est encourue, en principe, dès lors qu'à un moment quelconque au cours du délai de trois ans, l'immeuble se trouve affecté à un usage autre que l'habitation.
En cas de déchéance, l'allégement fiscal accordé est remis en cause, en totalité ou en partie.
Lorsque l'engagement n'est pas respecté, l'acquéreur est tenu d'acquitter le complément d'impôt dont il avait été dispensé et l'intérêt de retard de 0,75 % par mois (CGI. art. 1727). Le droit supplémentaire de 1 % n'est pas applicable.
1 Ces opérations qui impliquent la reprise totale ou importante des structures intérieures, parfois assorties d'addition de construction ou de modification des aspects extérieurs de l'immeuble peuvent être, sur le plan fiscal, assimilées à de véritables opérations de construction (cf. DB 8 A 1131 n os 48 et suiv.).
2 Limite applicable jusqu'au 31 décembre 2001 ; 91 000 € à compter du 1 er janvier 2002.
3 Limite applicable jusqu'au 31 décembre 2001 ; 91 000 € à compter du 1 er janvier 2002.
4 Limite applicable jusqu'au 31 décembre 2001 ; 46 000 € à compter du 1 er janvier 2002.