SOUS-SECTION 4 LOUEURS EN MEUBLÉ (CGI, ART. 1459)
SOUS-SECTION 4
Loueurs en meublé
(CGI, art. 1459 )
Les loueurs en meublé sont passibles de la taxe professionnelle. Quatre exonérations sont toutefois prévues en ce qui les concerne.
A. LOCATION ACCIDENTELLE (CGI, art. 1459-1° )
1Les propriétaires ou locataires qui louent accidentellement en meublé une partie de leur habitation personnelle 1 sont exonérés lorsque cette location ne présente aucun caractère périodique. Cette disposition confirme le principe général selon lequel la taxe professionnelle ne s'applique qu'à des activités exercées à titre habituel.
B. LOCATION OU SOUS-LOCATION D'UNE PARTIE DE L'HABITATION PRINCIPALE (CGI, art. 1459-2° )
2Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale sont exonérées de taxe professionnelle lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
- les pièces données en location doivent faire partie intégrante de l'habitation principale du loueur ;
- ces pièces doivent constituer pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ; à cet égard, il est précisé que les étudiants doivent être considérés comme ayant leur résidence principale au lieu où ils séjournent habituellement au cours de l'année universitaire, même s'ils ont conservé leur domicile légal chez leurs parents ;
- le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables.
Il est précisé que :
- l'habitation principale s'entend du logement où le redevable réside habituellement (cf. 5 B 3321, n°s 24 et suiv.) ;
- la location d'une chambre de bonne dépendant de l'habitation ouvre droit à l'exonération lorsque le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables ;
- le Conseil d'Etat apprécie de manière assez libérale les conditions fixées par le législateur. Ainsi, il admet que l'exonération peut être accordée lorsque la location ou la sous-location porte sur des pièces situées dans une maison constituant l'habitation principale du redevable, même si ce dernier ne les a jamais occupées, dès lors qu'en raison de sa contexture, l'immeuble constitue un ensemble indivisible (CE, arrêt du 16 juin 1971, n° 81620 ; dans le même sens CE, arrêt du 18 mars 1981, n° 19521).
3En revanche, ne peuvent bénéficier de l'exonération prévue à l'article 1459-2° du CGI, les personnes qui donnent en location des pièces formant des logements indépendants de leur habitation principale. Il en est ainsi, notamment, des pièces pourvues de cuisines et de salles d'eau, disposant d'un accès individuel aux parties communes, d'une boite aux lettres indépendante, etc.
A titre d'exemple, l'exonération a été refusée à un propriétaire louant en meublé des pièces qui, eu égard à leur superficie et à leur disposition, ne pouvaient être regardées comme faisant partie de son habitation principale dès lors que :
- les pièces louées étaient, pour la plupart, situées dans des étages différents de ceux occupés par le propriétaire ;
- chacun des logements disposait d'un lavabo et certains d'entre eux, d'une cuisine ou d'un coin cuisine ;
- l'accès à la rue était commun, mais sept de ces logements disposaient d'entrées séparées (CE, arrêt du 24 mars 1976, n° 93851. RJ n° III, p. 69).
L'exonération a également été refusée à un propriétaire louant ou sous-louant meublées des pièces disposant d'un équipement sanitaire autonome et desservies par les parties communes de l'immeuble (CE, arrêt du 13 novembre 1987, n° 44238).
C. LOUEURS DE GITES RURAUX (CGI, art. 1459-3° )
4 Les personnes qui louent, de façon saisonnière, une partie de leur habitation personnelle à titre de gîte rural bénéficient de l'exonération de taxe professionnelle, sauf avis contraire du conseil général, lorsque les conditions fixées par les articles 322 B à 322 F de l'annexe III au même code sont remplies (CGI, ann. III, art. 322 A ).
I. Conditions de l'exonération
5 Les gîtes ruraux mentionnés à l'article 1459-3° du CGI doivent s'entendre de locaux :
1°) Modestes, sommairement meublés mais dotés d'un minimum de confort et loués à un prix raisonnable (CGI, ann. III, art. 322 B-1° ) ;
2°) Destinés à être donnés en location à des familles citadines, de condition modeste, durant leur congé annuel (CGI, ann. III, art. 322 B-2° ) ;
3°) Situés dans une commune de moins de 2 000 habitants.
Toutefois, les gîtes ruraux aménagés à l'aide de subventions du ministre de l'Agriculture sont susceptibles d'être exonérés de la taxe professionnelle quelle que soit l'importance de la localité dans laquelle ils sont situés (CGI, ann. III, art. 322 E ) ;
4°) Dont la durée de location n excède pas six mois par an (CGI, ann. III, art. 322 D ).
Enfin, il est rappelé que, selon les termes de l'article 1459-3° du CGI déjà cité, les locaux loués à titre de gîte rural doivent faire partie de l'habitation personnelle du loueur.
Pour que le gîte bénéficie de l'exonération, il n'est cependant pas nécessaire qu'il soit constitué par une ou plusieurs pièces du logement du propriétaire. Par habitation personnelle du loueur, il convient, en effet, d'entendre tout logement que le propriétaire ou sa famille se réserve éventuellement à titre de résidence principale ou secondaire en dehors des périodes de location.
Bien entendu, les personnes qui ne se bornent pas à louer une partie de leur habitation personnelle mais offrent des locaux spécialement et uniquement aménagés en vue de la location en meublé doivent être écartées du bénéfice de cette exonération (RM Serres, JO, déb. AN du 15 septembre 1979, p. 7300 et 7301, n° 15991).
Gites de France.
6 Les gîtes de France sont considérés comme des gîtes ruraux et bénéficient ainsi de l'exonération de taxe professionnelle dans les mêmes conditions.
Location de chambres d'hôtes.
7 La location de chambres d'hôtes subventionnées par le ministère de l'Agriculture peut être exonérée de taxe professionnelle au même titre que la location de gîtes ruraux et sous les mêmes conditions (art. 322 A à 322 F de l'ann. III au CGI). Les chambres d'hôtes doivent notamment faire partie de l'habitation personnelle du loueur et être louées à un prix raisonnable pendant au plus six mois par an (RM Delhalle, JO, déb. AN du 4 juin 1977, p. 2404, n° 32).
Accueil à la ferme pratiqué par des agriculteurs.
8 Les exploitants agricoles (propriétaires ou fermiers) exerçant une activité complémentaire de tourisme sous forme d'accueil à la ferme peuvent, comme les loueurs de gîtes ruraux à titre saisonnier, être exonérés de taxe professionnelle sous les conditions exposées ci-dessus et sauf avis contraire du conseil général (RM Labeguerie, JO, déb. Sénat du 23 août 1977, p. 2128, n° 23793).
II. Suppression de l'exonération
9 Les conseils généraux peuvent s'opposer à l'application de l'exonération prévue en faveur des personnes qui donnent en location, à titre de gîte rural et de façon saisonnière, une partie de leur habitation personnelle (CGI, ann. III, art. 322 F ).
Les délibérations peuvent, par la suite, être abrogées dans les mêmes conditions.
D. LOUEURS DE MEUBLES DE TOURISME (CGI, art. 1459-4° )
10 Les conseils municipaux sont habilités à exonérer de la taxe professionnelle les personnes qui louent en meublé des locaux classés " meublés de tourisme " lorsque ces locaux sont compris dans l'habitation personnelle du loueur.
Cette exonération, valable pour une période de deux ans, est renouvelable.
Le déclassement des locaux meublés entraîne la déchéance de l'exonération.
I. Modalités de classement des meublés de tourisme
11 Les normes et la procédure de classement des meublés de tourisme ont été fixées par un arrêté conjoint du ministre de l'Economie et des Finances, du ministre de l'Agriculture et du secrétaire d'Etat auprès du ministre de la Qualité de la vie (Tourisme) daté du 28 décembre 1976 (JO du 5 janvier 1977, p. 143).
1. Caractéristiques des meublés de tourisme.
12 Les meublés de tourisme s'entendent des villas, appartements ou chambres meublés donnés en location à l'occasion des vacances. sous réserve :
- que la location soit consentie à l'unité-semaine ;
- que la durée de la location n'excède pas douze semaines par an.
Conformément aux dispositions de l'article premier de l'arrêté interministériel du 28 décembre 1976, les meublés de tourisme sont répartis en trois catégories [normale, confortable et luxe] 2 .
2. Obligations de l'exploitant.
13 Selon l'article 2 de l'arrêté précité, tout loueur de meublés de tourisme est tenu de déposer au secrétariat de la commission départementale de l'action touristique 3 une déclaration fournie par l'administration par laquelle il justifie que les meublés respectent les normes de confort prévues dans la répartition catégorielle.
Cette déclaration comporte. outre un état descriptif des lieux (situation, nombre de pièces louées, confort, prix, etc.), l'engagement du loueur de se soumettre éventuellement à une visite des locaux par les agents habilités à cet effet par la commission départementale de l'action touristique.
II. Conditions d'exonération
14 Il est rappelé que l'exonération des meublés de tourisme est subordonnée à la double condition :
- d'une part, qu'une délibération ait été prise a cet effet par le conseil municipal ;
- d'autre part, que ces meublés fassent partie de l'habitation personnelle du loueur.
L'article 121 quinquies DB de l'annexe IV au CGI précise que, pour l'octroi de l'exonération prévue à l'article 1459-4° du CGI, les déclarations souscrites en vue du classement, dans les conditions visées au numéro ci-dessus, prennent effet à compter de l'année suivant celle au cours de laquelle elles ont été déposées.
1. Délibérations des conseils municipaux.
15 Contrairement à ce qui a lieu pour les gîtes ruraux, pour lesquels l'exonération s'applique sauf avis contraire du conseil général, il appartient au conseil municipal de décider si les meublés classés doivent être dispensés de la taxe professionnelle.
Les délibérations des conseils municipaux ne sont valables que pour les deux années civiles suivant celle au cours de laquelle elles sont intervenues. Toutefois, elles peuvent être renouvelées indéfiniment.
Les conseils municipaux ont donc la possibilité, en renouvelant en temps utile leur délibération, de rendre, en pratique, permanente l'exonération de taxe professionnelle prévue en faveur des meublés de tourisme.
Ces délibérations doivent être prises avant le 1er juillet pour être applicables l'année suivante.
2. Meublés de tourisme susceptibles d'être exonérés.
16 Les délibérations des conseils municipaux n'ont d'effet qu'à l'égard des meublés classés qui dépendent de l'habitation personnelle (principale ou secondaire) du loueur (CGI, art. 1459-4° ).
Par analogie avec les solutions adoptées à l'égard des gites ruraux (cf. ci-dessus, n°s 4 et suiv. ) doivent être considérés comme faisant partie de l'habitation personnelle du loueur tous les meublés de tourisme dont le contribuable se réserve éventuellement la disposition en dehors de la période de location.
En revanche, les meublés de tourisme aménagés par les professionnels de la location en meublé et qui, de toute évidence, ne peuvent être regardés comme destinés à l'habitation personnelle des intéressés sont soumis à la taxe professionnelle dans les conditions de droit commun.
3. Date d'effet des décisions de classement ou de déclassement.
a. Décisions de classement.
17 Conformément au principe de l'annualité qui est de règle en matière d'impôts directs locaux, les décisions relatives au classement des meublés de tourisme n'ont d'effet, pour l'octroi de l'exonération, qu'à compter du 1er janvier de l'année suivant celle de la production de la déclaration (CGI, ann. IV art. 121 quinquies DB ).
b. Décisions de déclassement.
18 Le déclassement des meublés de tourisme entraine la déchéance de l'exonération (CGI, art. 1459-4° ).
En pareil cas, la taxe professionnelle doit être établie à compter du 1er janvier de l'année suivant celle au cours de laquelle les faits qui ont motivé le déclassement se sont produits.
1 Habitation principale ou secondaire.
2 Le classement des meublés de tourisme dans les différentes catégories prévues entre dans les attributions économiques des préfets ;
3 La composition de cette commission est fixée par l'article 3 de l'arrêté du 28 décembre 1976.