SOUS-SECTION 2 ORGANISMES CONTRIBUANT À L'AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE ET À LA CONSTRUCTION D'IMMEUBLES
b. L'élargissement et la diversification des activités des SACI.
35Outre les activités de prêteur et de maître d'ouvrage du secteur social, les SACI peuvent désormais soit directement, soit par l'intermédiaire de filiales, réaliser toutes opérations de prêts immobiliers, de construction, de maîtrise d'ouvrage et de prestations de services.
Les SACI peuvent donc intervenir dans le secteur concurrentiel des opérations immobilières en proposant tout type de prêt à leur clientèle, quel que soit le statut de celle-ci (propriétaire, occupant ou bailleur).
En conséquence, le régime fiscal privilégié des SACI qui était lié à leurs contraintes statutaires a dû être reconsidéré.
Désormais, les SACI ne conservent leur régime fiscal privilégié que si elles cantonnent leurs activités au secteur social et réalisent celles du secteur concurrentiel par l'intermédiaire de filiales passibles de l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun.
À défaut, elles sont définitivement soumises à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun sur l'ensemble de leurs activités.
2. L'exonération fiscale est désormais exclusivement réservée aux SACI qui limitent leurs activités au secteur social et non concurrentiel.
36 Pour bénéficier de l'exonération d'impôt sur les sociétés, les SACI doivent désormais cantonner leurs activités aux opérations financières du secteur non concurrentiel et aux opérations immobilières qui relèvent, pour l'essentiel, du secteur social.
a. Les activités financières éligibles.
37 Seules les SACI qui limitent leurs activités financières aux opérations de prêts décrites ci-après peuvent bénéficier de l'exonération fiscale prévue à l'article 207-1-4° ter du CGI. Il s'agit :
- des prêts aidés en vue de l'accession à la propriété (prêts PAP) ;
- des prêts consentis dans le cadre de l'utilisation des sommes collectées au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction ;
- des prêts aux filiales des SACI et aux organismes HLM.
1° Les prêts aidés en vue de l'accession à la propriété (prêts PAP).
38 Il s'agit des prêts aidés par l'État qui sont consentis, sous condition de ressources, à des personnes physiques pour le financement de l'acquisition ou de la construction de logements relevant des normes HLM.
Les conditions d'octroi des prêts PAP et les caractéristiques de ces prêts sont définies par les articles R 331-34 à R 331-55 du code de la construction.
Il sera admis de ne pas remettre en cause le régime fiscal privilégié des SACI qui consentent également aux personnes physiques des prêts immobiliers pour leur résidence principale, dont le taux est inférieur ou égal à celui prévu à l'article 39-1-3° du CGI diminué de 4 points. Le taux prévu à l'article 39-1-3° s'entend de celui applicable aux exercices clos à la date de l'émission de l'offre.
2° Les prêts consentis par les SACI dans le cadre de l'utilisation des sommes collectées au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction.
39 Les SACI sont admises à recevoir les versements des employeurs assujettis à la participation obligatoire à l'effort de construction qui sont faits, soit à titre de prêts sans intérêts, soit à titre de subventions, soit en vue d'être affectés à la souscription de parts ou d'actions.
Les fonds ainsi recueillis par les SACI doivent être utilisés sous leur responsabilité conformément aux dispositions de l'article R* 313-31 du code de la construction, à savoir :
- l'octroi de prêts à des personnes physiques en vue de faciliter l'acquisition, la construction, l'aménagement ou la remise en état de leur logement ;
- la participation au financement d'annexes sociales à des ensembles immobiliers et de leurs équipements dans la limite de 3 p. 100 des sommes recueillies ;
- le versement à d'autres organismes collecteurs sous forme de prêts ou de subventions ou en vue de souscriptions de titres de sociétés immobilières ;
- les prêts à des sociétés ayant pour objet la construction de logements locatifs et à des sociétés coopératives de construction.
3° Les prêts aux filiales et aux organismes HLM.
40 Les SACI peuvent sans perdre leur régime fiscal privilégié consentir des prêts ou avances :
- à leurs filiales dont elles détiennent 10 % au moins du capital ;
- aux SACI exonérées d'impôt sur les sociétés, aux offices publics et sociétés d'habitations à loyer modéré régis par les articles L 411-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ;
- aux sociétés dont le capital est exclusivement réparti entre des SACI exonérées d'impôt sur les sociétés.
Toutefois, le taux de rémunération de ces prêts ou avances ne doit pas excéder celui prévu pour les intérêts servis aux associés, c'est-à-dire le taux de rendement brut à l'émission des obligations des sociétés privées (cf. 4 C 5123).
41 À toutes fins, il est précisé que le placement des fonds disponibles des SACI n'est pas de nature, à lui seul, à être considéré comme une activité financière non éligible susceptible de remettre en cause l'exonération fiscale des SACI qui respectent par ailleurs l'ensemble des conditions posées par le nouveau dispositif.
b. Les activités immobilières et les prestations de services éligibles.
42 Outre les opérations de prêts visées ci-dessus n°s 37 à 41 , les SACI doivent limiter leurs activités aux opérations immobilières et aux prestations de services du secteur social qui sont décrites ci-après pour conserver leur régime fiscal privilégié :
1° Les opérations immobilières.
43 Les SACI peuvent réaliser des constructions pour l'accession à la propriété susceptibles d'être financées à l'aide de prêts ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement.
Pour la réalisation de ces constructions, les SACI peuvent agir :
- soit en qualité de maître d'ouvrage ;
- soit par l'intermédiaire de sociétés civiles immobilières ayant pour objet l'accession sociale à la propriété.
Dans ce cas, les SACI peuvent octroyer des avances rémunérées aux SCI dont elles détiennent 10 % au moins du capital. En revanche, elles ne peuvent assurer la gérance rémunérée des SCI, autres que celles constituées exclusivement d'organismes exonérés, sans perdre leur statut fiscal.
Il sera admis de ne pas remettre en cause le régime fiscal privilégié des SACI qui réalisent accessoirement les constructions nécessaires à la vie économique et sociale d'un immeuble d'habitation, lorsque ces constructions représentent moins de 20 % de la surface hors oeuvre nette prévue à l'article *R 112-2 du code de l'urbanisme de l'immeuble considéré.
44 Les SACI peuvent également réaliser :
- des lotissements en qualité de maître d'ouvrage ;
- des hébergements de loisirs à vocation sociale dans les conditions définies aux articles R 421-4 et R 421-4-1 du code de la construction et de l'habitation. Ces hébergements ne peuvent être réalisés que pour le compte d'une collectivité locale, d'un organisme d'économie sociale ou d'un comité d'entreprise ;
- des cessions de logements pour lesquels les SACI prêteuses sont déclarées adjudicataires au cours d'une procédure de saisie immobilière.
2° Les prestations de services.
45 Les SACI peuvent réaliser les opérations de prestations de services dans les domaines suivants sans perdre leur statut fiscal privilégié :
- le recouvrement des sommes dues par les acquéreurs de logements cédés par les organismes d'habitations à loyer modéré : il s'agit du recouvrement de crédit obligatoirement consenti par l'organisme vendeur sur demande de l'acquéreur, dans les conditions prévues aux articles L. 443-13 et R* 443-13 du code de la construction et de l'habitation ;
- l'assistance de personnes physiques accédant à la propriété à l'aide de prêts susceptibles d'ouvrir droit à l'aide personnalisée au logement, pour tout ou partie des opérations juridiques, administratives, financières, foncières et techniques nécessaires à la réalisation de leur construction ;
- la gestion de prêts d'accession à la propriété pour le compte d'autres organismes HLM ;
- l'exécution des fonctions de syndic ou d'administrateur de biens, sur demande des copropriétaires intéressés, à l'égard des immeubles réalisés par les SACI soit en qualité de maître d'ouvrage, soit par l'intermédiaire de SCI ;
- les prestations de nature administrative (mise à disposition de personnel, de locaux et d'équipements) réalisées à prix coûtant par les SACI au profit de leurs filiales.
c. Les activités des SACI qui sont incompatibles avec le régime de faveur.
46 Seules les SACI qui limitent leurs activités financières, immobilières et de prestations de services à celles définies ci-dessus aux n°s 37 à 45 peuvent bénéficier de l'exonération d'impôt sur les sociétés.
47 Dès lors, les SACI doivent réaliser les opérations autres que celles définies ci-dessus aux n°s 37 à 45 par l'intermédiaire de filiales fiscalisées dans les conditions de droit commun pour conserver leur statut fiscal privilégié.
Dans le cas contraire, elles sont fiscalisées dans les conditions de droit commun à titre définitif.
3. Entrée en vigueur des nouvelles conditions d'exonération des SACI.
48Ces nouvelles règles s'appliquent aux opérations réalisées par les SACI à compter du 1er juillet 1993.
Dès lors, les conditions mises à l'application du nouveau dispositif doivent être satisfaites à tout moment pour toutes les opérations réalisées par les SACI à compter de cette date.
Autrement dit, à compter du 1er juillet 1993, l'exercice d'une seule opération autre que celles prévues aux n°s 37 à 45 ci-dessus ou le non-respect des taux plafonds de rémunération des prêts aux filiales et organismes HLM privent, à titre définitif, la SACI concernée de l'exonération de l'impôt sur les sociétés.
49Pour les opérations en cours au 1er juillet 1993, les règles suivantes sont applicables :
- Les prêts en cours au 1er juillet 1993 qui ne respectent pas les nouvelles conditions liées aux activités financières pourront continuer à être gérés par les SACI sans conséquence fiscale. Les prêts en cours sont ceux dont l'offre a été émise avant le 1er juillet 1993.
- Les constructions, autres que celles susceptibles d'être financées à l'aide de prêts ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement, en cours au 1er juillet 1993 c'est-à dire celles dont la déclaration d'achèvement des travaux n'a pas été notifiée avant cette date, devront être transférées à leur prix de revient à une filiale commerciale.
Remarque. - Compte tenu des incertitudes liées au régime fiscal des SACI par rapport à leurs anciennes contraintes statutaires, il a été décidé d'abandonner l'ensemble des rappels d'impôt sur les sociétés correspondant à des opérations réalisées au cours d'exercices clos avant le 1er janvier 1993.
ANNEXE
Loi n° 91457 du 15 mai 1991 relative aux sociétés anonymes de crédit immobilier (SACI)
L'Assemblée nationale et le Sénat ont adopté,
Le Président de la République promulgue la loi dont la teneur suit :
Art. 1er.- L'article L. 422-4 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé :
« Art. L.422-4. - Les sociétés anonymes de crédit immobilier sont habilitées, dans les conditions fixées par leurs statuts, à réaliser les opérations prévues par le présent article.
« I. - Ces sociétés ont pour objet :
« a) De consentir aux personnes physiques des prêts ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement ;
« b) De consentir des prêts complémentaires aux prêts mentionnés au a ci-dessus ;
« c) D'accorder, aux fins mentionnées à l'article L. 411-1, tout prêt qu'elles seront habilitées à distribuer par arrêté conjoint du ministre chargé du Trésor et du ministre chargé du logement ;
« d) D'effectuer, pour le compte d'organismes d'habitations à loyer modéré, le recouvrement des sommes dues par les acquéreurs de logements cédés dans les conditions prévues à l'article L. 443-13.
« II. - Ces sociétés sont également habilitées, nonobstant les dispositions de l'article 7 de la loi n° 8446 du 24 janvier 1984 relative à l'activité et au contrôle des établissements de crédit :
« a) À réaliser des constructions destinées à l'accession à la propriété, susceptibles d'être financées à l'aide de prêts ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement ;
« b) À réaliser des lotissements ;
« c) À réaliser des hébergements de loisirs à vocation sociale dans les conditions prévues à l'article L. 421-1 ;
« d) À réaliser des opérations de prestation de services liées aux activités visées aux I et II du présent article, dans des conditions fixées par les clauses types mentionnées au deuxième alinéa de l'article L. 422-5.
« III. - Les sociétés anonymes de crédit immobilier peuvent, en dehors des cas prévus au I et au II, soit directement à titre accessoire, soit par l'intermédiaire des filiales visées à l'article L. 422-4-2, réaliser toutes opérations de prêts immobiliers, de construction, de maîtrise d'ouvrage et de prestation de services, liées à la propriété de l'habitat, sans que ces opérations aient pour objet la constitution d'un patrimoine locatif pour ces sociétés ou leurs filiales dans les conditions et limites précisées par les clauses types prévues audit article L. 422-4-2.
« Elles peuvent également, selon les mêmes modalités et dans les mêmes conditions et limites, réaliser pour leur compte ou pour le compte de tiers, toutes les opérations d'aménagement définies par le code de l'urbanisme, avec l'accord de la ou des collectivités concernées. »
Art. 2. - Il est inséré dans le code de la construction et de l'habitation un article L. 4224-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 422-4-1. - Les sociétés anonymes de crédit immobilier, les établissements de crédit qu'elles contrôlent ensemble ou séparément, directement ou indirectement, et leur caisse centrale sont affiliés à un réseau doté d'un organe central.
« L'organe central du réseau des sociétés anonymes de crédit immobilier est régi par les articles 21 et 22 de la loi n° 84-46 du 24 janvier 1984 précitée. Il exerce les pouvoirs de contrôle prévus auxdits articles sans préjudice des dispositions de l'article L. 451-1 du présent code. Il a la forme d'une association de la loi du 1er juillet 1901 relative au contrat d'association et prend le nom de « chambre syndicale des sociétés anonymes de crédit immobilier ».
« La chambre syndicale des sociétés anonymes de crédit immobilier constitue un fonds de garantie et d'intervention.
« Les dirigeants de chacun des établissements de crédit, membres du réseau, mentionnés à l'article 17 de la loi n° 84-46 du 24 janvier 1984 précitée doivent être agréés par la chambre syndicale, qui s'assure que ces dirigeants possèdent l'honorabilité nécessaire et l'expérience adéquate à leurs fonctions. Lorsque les conditions d'honorabilité ne sont plus remplies, l'agrément est retiré.
« La chambre syndicale des sociétés anonymes de crédit immobilier peut prononcer à l'égard d'un établissement du réseau les sanctions disciplinaires de l'avertissement, du blâme et de la radiation de l'affiliation au réseau ; elle peut prononcer à l'égard des dirigeants les sanctions disciplinaires de l'avertissement, du blâme et du retrait d'agrément.
« Le président de la chambre syndicale est de droit président de la caisse centrale des sociétés anonymes de crédit immobilier, dont le capital est détenu majoritairement par les sociétés anonymes de crédit immobilier.
« Un décret en Conseil d'État approuve les statuts de la chambre syndicale et précise, en tant que de besoin, les modalités d'application du présent article, notamment les conditions de mise en oeuvre des sanctions disciplinaires. »
Art 3. - Il est inséré dans le code de la construction et de l'habitation un article L. 422-4-2 ainsi rédigé :
« Art. L.422-4-2. - Les clauses types prévues à l'article L. 422-5, auxquelles doivent se conformer les statuts des sociétés anonymes de crédit immobilier, précisent notamment les conditions dans lesquelles celles-ci peuvent prendre des participations ou constituer des sociétés pour effectuer les opérations visées au III de l'article L. 422-4 et les limites apportées, le cas échéant, à l'objet social de ces sociétés.
Les clauses types précisent, en outre, les conditions d'exercice du droit d'agrément et de préemption de l'organe central du réseau mentionné à l'article L. 4224-1 ; le droit d'agrément porte sur les augmentations de capital et les cessions de parts ou d'actions des établissements de crédit membres dudit réseau, sur les fusions et scissions ainsi que sur les prises de participation de ces établissements ; les refus d'agrément doivent être motivés ; le droit de préemption porte sur les cessions de parts ou d'actions des établissements de crédit membres du réseau. L'organe central ne peut détenir que temporairement les parts ou actions ainsi préemptées. »
Art. 4. - Il est inséré dans le code de la construction et de l'habitation un article L. 422-4-3 ainsi rédigé :
« Art. L. 422-4-3. - En cas de cessation d'affiliation d'une société anonyme de crédit immobilier, pour quelque cause que ce soit, au réseau mentionné à l'article L. 422-4-1, cette société est dissoute de plein droit et sa liquidation est réalisée conformément aux dispositions de l'article L. 422-11. »
Art. 5. - I. - Au premier alinéa de l'article L. 422-11 du code de la construction et de l'habitation, les mots « ou de crédit immobilier » sont supprimés.
Il. - Le même article est complété par un troisième alinéa ainsi rédigé :
« En cas de dissolution d'une société anonyme de crédit immobilier, la portion d'actif qui excéderait la moitié du capital social, après paiement du passif et remboursement du capital social, est attribuée au fonds de garantie mentionné à l'article L. 422-4-1. »
Art. 6. - L'article L. 451-1 du code de la construction et de l'habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« À l'occasion de l'inspection d'une société anonyme de crédit immobilier, et pour les besoins de cette inspection, l'administration peut étendre ses investigations aux filiales de la société visées à l'article L. 4224-2 et se faire communiquer toutes les pièces relatives auxdites filiales nécessaires à sa mission. »
Art. 7. - À l'article 20 de la loi n° 84-46 du 24 janvier 1984 relative à l'activité et au contrôle des établissements de crédit, les mots : « ainsi que le Centre national des caisses d'épargne et de prévoyance » sont remplacés par les mots : « , le Centre national des caisses d'épargne et de prévoyance ainsi que la chambre syndicale des sociétés anonymes de crédit immobilier ».
Art. 8. - Au deuxième alinéa (1°) de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, les mots : « Les logements occupés par leurs propriétaires, construits, améliorés ou acquis et améliorés » sont remplacés par les mots : « Les logements occupés par leurs propriétaires, construits, acquis ou améliorés ».
La présente loi sera exécutée comme loi de l'État.
Fait à Paris, le 15 mai 1991.