SOUS-SECTION 1 SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES ET ASSIMILÉES

DEUXIÈME PARTIE

 Sociétés Immobilières pour le Commerce et l'Industrie (SICOMI)

4L'ordonnance n° 67-837 du 28 septembre 1967 relative aux opérations de crédit-bail et aux sociétes immobilières pour le commerce et l'industrie (SICOMI) précise le régime des opérations de crédit-bail immobilier au regard, notamment, du contrôle exercé sur les entreprises qui se livrent à cette activité et confère un statut fiscal particulier aux sociétés spécialisées dans la location d'immeubles professionnels.

5Selon l'article 1er de l'ordonnance, les opérations de crédit-bail immobilier sont celles par lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l'expiration du bail :

- soit par cession en exécution d'une promesse unilatérale de vente ;

- soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés les immeubles loués (principe de l'accession) ;

-soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit locataire (bail à construction).

6L'article 5 a défini le statut juridique des sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie et l'article 6 a institué en leur faveur un régime fiscal voisin de celui des sociétés immobilières d'investissement.

7L'article 96 de la loi de finances pour 1991 (loi n° 90-1168 du 29 décembre 1990) a profondément modifié le régime fiscal des SICOMI.

Le régime fiscal applicable aux opérations effectuées par ces sociétés dépend de la date de la conclusion et de la nature des contrats de location :

- les opérations de crédit-bail conclues avant le 1er janvier 1991 continuent de bénéficier du régime particulier. Les opérations conclues après cette date sont en principe soumises au droit commun. Toutefois un régime transitoire d'exonération est applicable, sur option, aux contrats de crédit-bail sur des locaux autres qu'à usage de bureau. L'article 81 de la loi de finances rectificative pour 1992 (loi n° 92-1476 du 31 décembre 1992) a étendu ce régime de faveur, pour les contrats conclus à compter du 1er janvier 1993, aux contrats portant sur des locaux à usage de bureaux neufs et vacants au 1er octobre 1992 ;

- en matière de location simple, les produits des baux conclus avant le 1er janvier 1991 sont imposés progressivement. Les opérations conclues après cette date sont imposables dans les conditions de droit commun.

Cependant, le régime dérogatoire dont bénéficient les opérations de crédit-bail immobilier effectuées par les SICOMI (exonération d'impôt sur les sociétés) expire le 31 décembre 1995.

Afin d'assurer la neutralité du crédit-bail immobilier par rapport au crédit ou à l'autofinancement, l'article 57 de la loi d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire (loi n° 95-115 du 4 février 1995) et l'article 45 de la loi de finances rectificative pour 1994 (loi n° 94-1163 du 29 décembre 1994) aménagent le régime fiscal qui lui est applicable en prenant en compte également des impératifs de développement du territoire.

  A. STATUT JURIDIQUE DES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES POUR LE COMMERCE ET L'INDUSTRIE (SICOMI)

8L'article 5 de l'ordonnance n° 67-837 du 28 septembre 1967 prévoit que les sociétés appelées à bénéficier du régime de faveur doivent prendre la dénomination de « sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie » (SICOMI) et satisfaire aux conditions suivantes :

a. être constituées sous la forme de société anonyme ou de société à responsabilité limitée ;

b. avoir pour objet exclusif la location d'immeubles à usage professionnel, soit à titre pur et simple, soit dans le cadre d'opérations de crédit-bail ;

c. fonctionner conformément à des statuts qui auront été préalablement approuvés par arrêté ministériel.

9Cet article n'a pas été modifié. En conséquence, dès lors qu'elles conservent leur dénomination de SICOMI, ces sociétés sont tenues de respecter la règle de l'exclusivité d'objet, qu'elles bénéficient ou non du régime fiscal dérogatoire de droit ou sur option.

10Les SICOMI ainsi constituées sont soumises aux règles générales posées par la loi modifiée n° 66-537 du 24 juillet 1966 sur les sociétés commerciales et aux dispositions particulières de leurs statuts qui leur sont imposées par le ministre de l'Économie et des Finances. Ces dispositions particulières ont trait au capital de la société, à son objet, à la rémunération de ses dirigeants, à l'affectation de ses bénéfices. D'autre part, les sociétés sont tenues de fournir périodiquement à l'administration certains renseignements pour lui permettre d'exercer la surveillance de leur activité.

  I. Capital

11Pour obtenir l'agrément et conserver le bénéfice du régime des SICOMI, ces sociétés doivent justifier d'un capital minimum fixé par le ministre. Ce montant est actuellement de 7 500 000 F pour les sociétés de crédit-bail.

Ce capital doit être entièrement versé en espèces à la date de l'arrêté approuvant les statuts.

  II. Objet social

12Les sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie doivent avoir pour objet exclusif la location d'immeubles non équipés à usage professionnel, soit à titre pur et simple, soit dans le cadre d'opérations de crédit-bail.

1. Location d'immeubles à usage professionnel non équipés.

13L'ordonnance du 28 septembre 1967 a pour objet de favoriser la fourniture aux entreprises en crédit-bail ou en location simple de bâtiments à usage industriel ou commercial non équipés.

Il est rappelé que, depuis le 1er janvier1984, la loi n°83-1179 du 29 décembre 1983 autorise également les SICOMI à donner en location simple leurs immeubles non équipés à des preneurs non commerçants.

Les SICOMI demeurent donc tenues de ne conclure des contrats de crédit-bail immobilier qu'avec des entreprises industrielles et commerciales exclusivement.

14L'ordonnance du 28 septembre 1967 précitée ne devrait s'appliquer, en principe, qu'aux sociétés ayant pour objet exclusif la location d'immeubles nus. Toutefois, il est admis que par immeubles non équipés il faut entendre les propriétés bâties (maisons, usines et entrepôts) et les terrains (chantiers, lieux de dépôts de marchandises et autres emplacements de même nature) affectés à un usage industriel ou commercial, dotés, le cas échéant, de biens d'équipement, à condition, toutefois, que l'incorporation de ces biens n'ait pas pour effet de conférer à l'ensemble le caractère d'un établissement industriel ou commercial muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation, au sens de l'article 35-1-5° du CGI.

15D'une manière générale et sous réserve que la location des immeubles revête un caractère civil, l'expression « immeubles non équipés » recouvre les bâtiments, constructions et terrains à usage industriel ou commercial ainsi que les biens d'équipement non spécialisés qui sont incorporés à titre définitif ou dont le retrait ne pourrait être effectué sans détérioration appréciable pour ces matériels ou pour les immeubles auxquels ils sont rattachés.

16À titre indicatif, on considère que les installations suivantes sont des accessoires immobiliers de la construction :

- les parkings en sous-sol ou sur terrains alentour nécessaires à l'exercice de l'activité professionnelle du locataire ;

- les embranchements SNCF ;

- les équipements d'isolation phonique et thermique ;

- les appareils élévateurs (ascenseurs, monte-charge, escalators) ;

- les vitrines de façades ;

- les fermetures (portes et fenêtres) ;

- la serrurerie ;

- le carrelage ;

- les revêtements de sol spéciaux, tapis de sol ou moquette directement collés sur la chape de ciment ;

- les installations sanitaires courantes, à l'exclusion des appareils à usage particulier ;

- la plomberie ;

- la climatisation, le chauffage central ou à air et les cuves à mazout correspondantes ;

- les postes transformateurs de courant ;

- l'electricité : compteurs, fils, prises, interrupteurs, appareils d'éclairage ;

- l'installation téléphonique, à l'exclusion des standards et postes d'appel ;

- les peintures, vitrerie et miroiterie.

17En revanche, on ne saurait comprendre, parmi les accessoires immobiliers de la construction, les biens d'équipement spécialisés, installés pour les besoins particuliers du locataire et qui servent spécifiquement à l'exercice de son activité professionnelle.

Il en est ainsi, notamment, pour les installations suivantes :

- installations électriques à usage spécifiquement industriel ou commercial ;

- matériel de manutention et de levage : ponts roulants, transporteurs à galets ou aériens, tapis roulants, courroies transporteuses, électro-aimants de levage, treuils et palans électriques, etc. ;

- appareillage frigorifique, sauf la partie gros oeuvre de la chambre froide et le revêtement isotherme ;

- panonceaux extérieurs ou intérieurs.

Constituent également des biens d'équipement spécialisés les panneaux publicitaires installés à la demande d'une entreprise de publicité locataire et qui auraient pour objet de servir spécifiquement à l'exercice de son activité professionnelle. La construction par une SICOMI en vue de sa location d'une installation de ce type serait donc de nature à remettre en cause le régime fiscal particulier dont elle bénéficie. Il ne serait pas fait obstacle, en revanche, à ce que la SICOMI donne en location la parcelle de terrain où il est envisagé d'implanter un panneau d'affichage en laissant au locataire le soin d'édifier ce dernier dès lors que ce locataire exerce lui-même une activité industrielle ou commerciale. Dans cette hypothèse, les loyers versés à la SICOMI bénéficieraient de l'exonération d'impôt sur les sociétés prévue à l'article 208-3° quater du CGI (RM n° 22274 à M. Bernard Pons, JOAN du 11 février 1980, p. 502).

De même, ne peuvent être retenues comme accessoires immobiliers les installations qui, une fois posées, conservent leur caractère mobilier. Tel est, par exemple, le cas :

- des objets, appareils ou machines simplement reliés à une source de chaleur ou d'énergie, quel que soit le procédé de raccordement : appareils ménagers, appareils autonomes de chauffage électrique ou au gaz, cuisinières simples et matériel de grande cuisine, armoires frigorifiques, appareils d'éclairage, lampes, lustres, etc., appareils téléphoniques, horloges distributrices d'heures, etc. ;

- des meubles dont le scellement a simplement pour but d'assurer la stabilisation : éléments de rangement, rayonnages, glaces murales, armoires de pharmacie, bibliothèques, meubles de toilette, mobilier de magasin ;

- des machines et appareils dans une usine : tous matériels et machines qui, constituant des éléments autonomes, peuvent être démontés sans détérioration et être réutilisés en l'état dans un autre lieu de travail (séchoirs, pompes, fours, grues et trémies sur rails, etc.), toutes les machines qui constituent un outillage, même si elles sont posées sur des fondations spéciales et quels que soient les procédés de fixation, dès lors que le retrait peut être effectué sans de graves détériorations.

2. Location pure et simple ou par crédit-bail.

a. Exercice de l'activité en France.

18En vertu des dispositions de l'article 5 de l'ordonnance n° 67-837 du 28 septembre 1967, les immeubles loués en crédit-bail ou en location simple doivent être utilisés pour l'exercice d'une profession industrielle ou commerciale.

À cet égard, il y a lieu de s'en tenir strictement aux professions dont les revenus sont, par leur nature, normalement imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Entrent donc, à ce titre, dans l'objet des sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie les locations d'usines, d'hôtels, etc.

Quels que soient la qualité professionnelle ou le statut juridique apparents du locataire, seule la profession effectivement exercée dans l'immeuble loué doit être prise en considération. Sont ainsi admises les locations en crédit-bail de bureaux utilisés par les compagnies d'assurances, les banques, les associations de la loi de 1901 exerçant une activité lucrative et passible de l'impôt sur les sociétés dans les conditions prévues à l'article 206-1 du CGI, etc, mais non celles de bureaux réservés à l'exercice d'une profession libérale (études de notaires, cabinets médicaux..)

19Toutefois, depuis le 1er janvier 1984, la loi n° 83-1179 du 29 décembre 1983 autorise les sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie à louer leurs immeubles en location simple à des personnes physiques ou morales exerçant dans les locaux une activité administrative ou une profession n'ayant pas un caractère industriel et commercial.

Cette faculté concerne :

- les personnes ou les entreprises exerçant une profession non commerciale par nature ;

- les entreprises agricoles ;

- les organismes sans but lucratif et notamment les associations régies par la loi du 1er juillet 1901 ;

- les administrations publiques (état, collectivités locales, établissements publics n'exerçant pas une activité commerciale...).

En revanche, les simples particuliers ne peuvent prendre à bail auprès d'une SICOMI des locaux qui ne seraient pas affectés exclusivement à l'exercice d'une activité professionnelle.

b. Exercice de l'activité à l'étranger.

20L'article 74 de la loi de finances pour 1989 (loi n° 88-1149 du 23 décembre 1988) prévoit que les sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie (SICOMI) peuvent à compter du 1er janvier 1989, exercer leur activité, directement ou par l'intermédiaire de filiales, dans des Etats ou Territoires ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative. Les bénéfices retirés de ces opérations sont soumis à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun, sauf lorsqu'une convention fiscale en réserve l'imposition à l'État ou territoire où les activités sont exercées.

Le régime fiscal de faveur des SICOMI a été institué pour favoriser le développement des investissements immobiliers utilisés par les entreprises françaises.

C'est pourquoi la réalisation d'opérations hors de France, directement ou par l'intermédiaire de filiales, est soumise à des conditions. Leur inobservation entrainerait un retrait d'agrément de la SICOMI concernée.

1° Nature de l'activité.

21Les SICOMI ont pour objet la location d'immeubles à usage industriel et commercial non équipés, soit sous la forme de location simple, soit dans le cadre d'un contrat de crédit-bail.

Elles sont également autorisées à donner en location simple leurs immeubles à des personnes physiques ou morales exerçant dans les locaux une activité administrative ou une profession n'ayant pas un caractère industriel ou commercial.

Les SICOMI peuvent réaliser à l'étranger les mêmes opérations que celles qu'elles sont autorisées à effectuer en France, au profit d'entreprises françaises ou étrangères.

Les investissements étrangers des SICOMI doivent porter exclusivement sur des immeubles. Elles ne peuvent donc financer des équipements de caractère mobilier.