B.O.I. N° 160 du 4 septembre 1979
BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS
10 E-3-79
N° 160 du 4 septembre 1979
10 P.F./11 (E 2 ; E 4 ; E 5)
Instruction du 30 août 1979
CONSTITUTION DE LA DOCUMENTATION FONCIÈRE
Le fichier immobilier. - La désignation des immeubles
La liaison entre le fichier et le Cadastre. - Lotissement. Décret n° 77-860 du 26 juillet 1977
[Sous-direction V A - Bureau V A 4]
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GÉNÉRALITÉS
1.La loi n° 76-1285 du 31 décembre 1976 « portant réforme de l'urbanisme » a prévu, dans son article 24, que « les règles générales applicables aux opérations ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division d'une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments sont déterminées par les dispositions du présent chapitre et par décret en Conseil d'État ».
Pris en exécution de la loi susvisée, le décret n° 77-860 du 26 juillet 1977 ( J. O. du 29 juillet 1977 et B.O.D.G.I. 10 C ) « modifiant le Code de l'urbanisme et relatif aux lotissements » a introduit dans ce domaine d'importantes innovations.
Par ailleurs, l'article 6 de ce même décret a précisé que la nouvelle réglementation entrera en vigueur « le premier jour du sixième mois suivant sa date de publication au Journal officiel de la République française », soit le 1 er janvier 1978. Néanmoins, pour les demandes d'autorisation de lotir déposées avant cette date, il est toujours fait application des règles prévues à l'article * R 315-1 et suivants anciens du Code de l'urbanisme.
Définition du lotissement.
2.La définition des lotissements (pour l'application de l'article 2, § 2, du décret du 14 octobre 1955) est actuellement celle donnée par l'article * R 315-1, 1 er alinéa, du Code de l'urbanisme : « constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété ».
Modalités d'application.
3.Les modalités d'application de cette définition sont contenues dans le deuxième alinéa de ce même article * R 315-1 qui énonce que « l'alinéa précédent s'applique notamment aux divisions en propriété ou en jouissance résultant de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, à l'exclusion toutefois des divisions résultant de partages successoraux ou d'actes assimilés lorsque ces actes n'ont pas pour effet de porter à plus de quatre le nombre des terrains issus de la propriété concernée ».
Dès lors, les divisions de propriété qui donnent naissance à des lotissements entrant dans le champ d'application de la nouvelle réglementation sont soumises à l'obtention d'une autorisation de lotir accordée par le préfet en vertu de l'article * R 315-26 nouveau du Code de l'urbanisme.
Les divisions non soumises à cette autorisation, à l'exception de celles visées à l'article * R 315-2 qui sont régies par d'autres procédures du Code de l'urbanisme, restent néanmoins subordonnées à la délibrance d'un certificat d'urbanisme portant sur chacun des terrains résultant de la division (art. * R 315-54).
Par ailleurs, il résulte de la nouvelle réglementation que, lors de la constitution du dossier de la demande, le plan de division devient une pièce facultative ; il est seulement nécessaire de distinguer les terrains qui sont réservés à des équipements ou à des usages collectifs et ceux qui sont destinés à une utilisation privative ( art. * R 315-5 d) et de préciser le nombre maximum de lots ainsi que la surface de plancher hors-oeuvre nette maximale dont la construction est envisagée dans l'ensemble du lotissement ( art. * R 315-4).
Ainsi, en cas de non établissement d'un plan parcellaire, c'est en fonction des directives de l'arrêté d'autorisation ( art. * R 315-29) et des intentions des futurs acquéreurs que le découpage pourra s'effectuer ultérieurement.
4.Il n'en demeure pas moins que les lotisseurs pourront, s'ils le désirent, utiliser l'ancienne méthode et prédéfinir, en respectant les règles d'urbanisme, la division parcellaire.
Dans cette hypothèse, qui devrait s'appliquer à la majorité des lotissements, les règles d'attribution de numéro du plan cadastral pour chaque lot restent les mêmes que celles actuellement en vigueur. Ces règles imposent au service du Cadastre, au moment de la première vente de lot, d'attribuer, au vu d'un document « d'arpentage d'ensemble », des références cadastrales à toutes les parcelles composant le lotissement et de faire publier un procès-verbal constatant les changements de numérotage intervenus.
De même, pour les formalités publiées à l'occasion ou comme conséquence du lotissement, la mise à jour du fichier immobilier s'effectuera selon les errements habituels (Répertoire alphabétique V°, Hypothèques, L. III, n os 178 à 192-1).
5.Par contre, si le lotisseur adopte le système du « lotissement à la demande », une procédure particulière sera utilisée.
La présente instruction a pour objet de préciser :
- les règles gouvernant l'attribution de numéros du plan cadastral aux parcelles formant lot ainsi que la nature des documents dont la publication sera assurée par la conservation des Hypothèques ;
- les modalités pratiques de la tenue à jour du fichier immobilier.
SECTION I. - PRINCIPES CONCERNANT LE NUMÉROTAGE DES PARCELLES ET NATURE DES DOCUMENTS A PUBLIER
6.Dans la mesure où la division parcellaire ne s'effectuera qu'au fur et à mesure de la commercialisation, il a été décidé, en accord avec le service du Cadastre, de préconiser, pour chaque changement de limite de propriété, l'utilisation de la « réquisition de division ».
Ce procédé n'est pas nouveau ; en effet, l'instruction sur la publicité foncière du 15 décembre 1962 prévoit en son numéro 376 que « les divisions, comme les réunions, sont opérées sur la demande expresse des propriétaires, qui produisent une réquisition modèle 5. Cette réquisition sert également à notifier aux intéressés les désignations cadastrales nouvelles attribuées aux parcelles résultant du fractionnement ».
Par ailleurs, pour permettre au conservateur des Hypothèques d'annoter le fichier de toutes les modifications intervenues dans le numérotage des parcelles et éviter, lors de la publication d'actes établis ultérieurement, toutes discordances entre les énonciations relatives à la désignation des immeubles figurant dans le document déposé et au fichier immobilier, les changements opérés doivent être notifiés au conservateur sous forme de procès-verbaux, en application des articles 26 et 28 du décret du 14 octobre 1955.
Cependant, pour effectuer la prise en charge définitive dans sa documentation des références des parcelles nouvellement créées, le service du Cadastre doit attendre le renvoi par la conservation des Hypothèques d'un exemplaire du procès-verbal revêtu de la mention d'exécution de la formalité.
Des délais parfois importants étant nécessaires soit pour l'attribution des nouveaux numéros et l'établissement des procès-verbaux, soit pour l'exécution de la formalité - ces deux délais pouvant par ailleurs se cumuler -, il est apparu nécessaire de prévoir des mesures particulières permettant de satisfaire aux impératifs du cadastre et de la publicité foncière tout en respectant l'esprit de la réforme.
Ainsi, deux modes d'incorporation dans la documentation cadastrale ont été envisagés selon que le lotisseur a ou non adopté le système du « lotissement à la demande ».
Premier mode d'incorporation.
7.Il convient de rappeler, en premier lieu, que lors de la constitution du dossier de demande d'autorisation de lotir, le lotisseur est tenu de joindre un certain nombre de pièces énumérées à l'article *R. 315-5 du Code de l'urbanisme, parmi lesquelles des plans définissant la composition d'ensemble du projet et distinguant les zones à utilisation privative de celles à utilisation collective (voirie, aires de jeu, etc.).
Lorsque le préfet a statué sur la demande par un arrêté, il est recommandé au lotisseur de déposer au service du Cadastre une première réquisition de division ou de réunion des parcelles faisant l'objet du lotissement accompagnée d'un document d'arpentage, appelé « document d'arpentage de base » ; ce document a pour objet de définir le périmètre du lotissement et de séparer les zones destinées à être loties de celles à usage collectif.
A l'issue des travaux de vérification, le document d'arpentage de base, reconnu régulier, sera annoté des numéros attribués aux parcelles nouvellement formées, selon les règles en vigueur en matière cadastrale.
Un procès-verbal constatant les modifications de numérotage dont il s'agit sera alors établi et publié à la conservation des Hypothèques.
Après renvoi par le conservateur des Hypothèques d'un exemplaire du procès-verbal complété des références à la formalité de publicité, le service du Cadastre appliquera définitivement sur ses plans et dans sa documentation littérale les renseignements relatifs aux modifications intervenues et notifiera au propriétaire les références cadastrales demandées lors du dépôt de la réquisition.
En revanche, au sein des masses définies dans le « document d'arpentage de base », les modifications cadastrales relatives aux réquisitions ultérieures (demandes de division en vue de l'aliénation de nouveaux lots) seront prises en charge immédiatement dans la documentation cadastrale, sans attendre le retour des exemplaires des procès-verbaux annotés des références aux formalités exécutées par la conservation des Hypothèques.
Deuxième mode d'incorporation (système traditionnel).
8.Ce second mode d'incorporation se rapproche du système jusqu'à présent utilisé traditionnellement lorsque la division parcellaire est définie à priori pour l'ensemble du lotissement clans les demandes d'autorisation de lotir.
Le lotisseur n'aura pas à déposer dans ce cas le « document d'arpentage de base » mais un « document d'arpentage d'ensemble ».
Le circuit des opérations se déroulera de la manière suivante :
- présentation au service du Cadastre d'une réquisition accompagnée d'un « document d'arpentage d'ensemble » ;
- notification au propriétaire des nouvelles références cadastrales ;
- mise en réserve par le service du Cadastre des nouveaux numéros ;
- établissement d'un procès-verbal et transmission au conservateur des Hypothèques en vue de sa publication ;
- renvoi par le conservateur au service du Cadastre d'un exemplaire du procès-verbal annoté des références à la formalité de publication ;
- intégration définitive des nouvelles références dans la documentation cadastrale.
Remarques complémentaires.
A. A l'occasion du dépôt du document d'arpentage de base, le service du Cadastre sera certainement amené à envisager des réunions de parcelles.
Il a été rappelé, dans une instruction du 13 septembre 1978 publiée en matière de remaniement cadastral ( B.O.D.G.I. 11 B-1-78 ), que ne peuvent être réunis :
1° Des immeubles de nature différente (ruraux, urbains) ;
2° Deux parcelles dont l'une seulement est inscrite au fichier immobilier ;
3° Deux parcelles grevées de droits différents, sauf établissement d'un état descriptif de division aux frais du requérant.
S'agissant des parcelles grevées de droits différents, une note du 27 juin 1979 relative aux dispositions particulières aux lotissements en matière de conservation cadastrale ( B.O.D.G.1. 11 C-6-79) a indiqué que la réunion de telles parcelles devait être évitée dans toute la mesure du possible et que le conservateur des Hypothèques devrait être systématiquement consulté avant le numérotage d'un document d'arpentage de base.
B. Par ailleurs, il a été décidé que tous les imprimés (modèle n° 6493) constatant les changements de numérotage de parcelles affectant des immeubles urbains, publiés par le service du Cadastre à la suite du dépôt par le lotisseur du document d'arpentage de base porteront la mention « Lotissement ».
Ainsi, lorsque le lotisseur n'aura pas encore procédé à la publication de l'arrêté d'autorisation de lotir au moment où est publié le procès-verbal de changement de numérotage des parcelles, cette précision permettra au conservateur des Hypothèques de créer, si besoin est, et d'annoter par anticipation, des fiches d'immeuble, même si les parcelles visées par le procès-verbal sont rurales.