B.O.I. N° 2 DU 5 JANVIER 2010

BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS

8 A-3-09  

N° 2 DU 5 JANVIER 2010

INSTRUCTION DU 29 DECEMBRE 2009

TAXE SUR LA VALEUR AJOUTEE (TVA). TAUX APPLICABLE AUX OPERATIONS D'ACCESSION A LA PROPRIETE ASSORTIE D'UN PRET A REMBOURSEMENT DIFFERE.

(C.G.I., art. 278 sexies, 284-II)

NOR : ECE L 0930016 J

Bureau D 2

INTRODUCTION

1.Le deuxième alinéa du 3 octies du I de l'article 278 sexies du code général des impôts (CGI), issu de l'article 52 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (publiée au JORF du 27 mars 2009), étend le bénéfice du taux réduit de la TVA aux acquisitions et aux travaux de construction de logements réalisés dans le cadre de l'aide Pass-Foncier, destinés à la primo-accession de leur habitation principale par les ménages respectant les plafonds de ressources prévus pour les titulaires de contrats de location-accession lorsque l'opération est réalisée par le biais d'un prêt à remboursement différé octroyé par un organisme associé collecteur de l'Union d'économie sociale du logement (UESL) mentionné à l'article L. 313-18 du code de la construction et de l'habitation (CCH). Il s'agit en pratique des comités interprofessionnels du logement (CIL) et de certaines chambres de commerce et d'industrie (CCI) agréées pour leur collecte ¹ .

2.Ce nouveau dispositif est applicable non seulement aux logements situés dans des immeubles collectifs, pour lesquels un montage utilisant un bail à construction était exclu, mais également aux logements individuels.

CHAPITRE 1 :

RAPPEL DES REGLES APPLICABLES AU DISPOSITIF PASS-FONCIER REALISE  DANS LE CADRE D'UN BAIL A CONSTRUCTION

3.Le quinzième alinéa du c du 1 du 7° de l'article 257 et les 2 et 3 octies du I de l'article 278 sexies du CGI, dans leur rédaction issue de l'article 33 de la loi n° 2007-1824 du 25 décembre 2007 de finances rectificative pour 2007 (publiée au JORF du 28 décembre 2007), prévoient que la TVA est perçue au taux réduit pour les livraisons à soi-même d'immeubles au sens du 7° de l'article 257 du CGI, ainsi que pour les ventes de terrains à bâtir et de droit au bail à construction, en vue de l'acquisition de logements neufs destinés à être affectés à l'habitation principale de personnes physiques qui acquièrent le terrain de manière différée, si ces personnes accèdent pour la première fois à la propriété et respectent les plafonds de ressources prévus pour les titulaires de contrats de location-accession ² . L'article 52 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a prolongé jusqu'au 31 décembre 2010 ce dispositif, qui concerne uniquement les logements individuels.

CHAPITRE 2 :

PRESENTATION DU NOUVEAU DISPOSITIF PASS-FONCIER REALISE  SOUS LA FORME D'UN PRET A REMBOURSEMENT DIFFERE

Section 1 :

Pass-Foncier sous la forme d'un prêt à remboursement différé

4.Le dispositif d'application du taux réduit de TVA s'inscrit dans le cadre d'une aide intitulée Pass-Foncier, prévue aux articles R. 313-19-1 et R. 313-20-1 du CCH. Le Pass-Foncier, qui consiste en un prêt à remboursement différé, est accordé par un organisme associé collecteur de l'UESL à des personnes physiques pour le financement de l'acquisition ou de la construction d'un logement neuf affecté à leur résidence principale sous certaines conditions (condition de ressources, de primo-accession de la résidence principale et de présence d'une aide à l'accession sociale consentie par une collectivité territoriale), selon des modalités précisées aux 10 . et suivants.

Le montant du prêt est égal à 30 % du coût total de l'opération, au sens de l'article R. 318-11 du CCH, dans la limite de 30 000 € en zone C, 40 000 € en zone B2, 45 000 € en zone B1 et 50 000 € en zone A. Ces zones sont définies par l'arrêté du 19 décembre 2003 modifié, relatif au classement des communes par zones.

Le prêt comporte une période de différé d'amortissement, dite « de portage », d'une durée égale à la plus longue durée des autres prêts concourant au financement de l'opération, à l'exclusion de l'avance remboursable sans intérêt mentionnée aux articles R. 318-1 et suivants du CCH (« prêt à 0 % »), dans la limite de vingt-cinq ans. La durée d'amortissement du prêt est au plus de dix ans après la durée de différé.

Pendant la durée du différé d'amortissement, l'accédant ne paie que les intérêts du prêt, mensuellement, au taux nominal annuel de :

- 1,25 % par an, lorsque l'accédant est salarié du secteur assujetti à la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC) ;

- 2,5 % par an, dans les autres cas.

A l'issue du différé d'amortissement, l'accédant rembourse le prêt, au taux d'intérêt nominal annuel de 4,5 % par an. Pendant toute la durée du prêt, l'emprunteur a la faculté de rembourser le capital restant dû sans être redevable d'aucune pénalité de quelque nature que ce soit.

Au cours de la phase de différé du prêt, l'accédant dispose d'une garantie de rachat et de relogement dans les conditions précisées au 5 .

Section 2 :

Garanties de rachat et de relogement

5.L'arrêté du 10 août 2009 fixe les conditions dans lesquelles l'accédant titulaire d'un Pass-Foncier sous forme de prêt à remboursement différé ou, en cas de décès de celui-ci, ses descendants directs ou son conjoint occupant le logement au jour du décès, bénéficient, en cas de survenance de l'un des événements mentionnés au 6 . durant la période de différé du prêt, des garanties suivantes :

- une garantie de rachat de leur logement par toute personne morale désignée par le CIL-CCI, dans des conditions définies par l'arrêté du 10 août 2009 précité. Pendant les cinq premières années, le prix garanti est égal à 80 % du montant total de l'opération, apprécié dans les conditions fixées à l'article R. 318-11 du CCH, ou, en cas de location-accession, du prix arrêté lors de la levée de l'option. Ce prix est ensuite minoré de 1,5 % par année écoulée à partir de la sixième année ;

- une garantie de relogement apportée par une personne morale désignée par le CIL-CCI. Seuls les demandeurs dont les ressources n'excèdent pas les plafonds correspondant aux logements de catégorie PLUS (mentionnés à la première phrase de l'article R. 331-12 du CCH) au moment de la demande de la garantie sont éligibles. La demande de relogement est formulée par l'accédant ou, en cas de décès, par son conjoint ou par ses descendants directs occupant le logement avec l'accédant en l'absence de conjoint. La garantie consiste à proposer au demandeur trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans un délai de six mois à compter de la demande de mise en jeu de ladite garantie. Le demandeur dispose d'un délai d'un mois à compter de chacune des offres pour l'accepter. A l'expiration du délai d'un mois à compter de la dernière offre, la garantie cesse de s'appliquer dès lors que le demandeur n'a accepté aucune des trois offres qui lui ont été proposées.

6.Les événements permettant au demandeur de pouvoir bénéficier des garanties susvisées sont les suivants :

- décès de l'accédant, de son conjoint ou d'un descendant direct occupant le logement avec l'accédant ;

- chômage de l'accédant d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription sur la liste des demandeurs d'emploi mentionnée à l'article L. 5411-1 du code du travail ;

- invalidité reconnue de l'accédant soit par la décision de la commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées mentionnée à l'article L. 146-9 du code de l'action sociale et des familles, soit par délivrance par cette commission de la carte d'invalidité prévue à l'article L. 241-3 du même code.

L'accédant doit par ailleurs être de bonne foi et son taux d'effort doit être supérieur ou égal à 40 %. Le taux d'effort de l'accédant s'entend du rapport entre, au numérateur, l'ensemble des remboursements d'emprunts immobiliers et des charges immobilières afférents au logement (incluant les charges de copropriété, la taxe d'habitation et la taxe foncière) nets des aides personnelles au logement, et, au dénominateur, l'ensemble des ressources de l'accédant (incluant les revenus salariés ou non salariés, les pensions alimentaires, les indemnités et allocations de toute nature autre que les aides personnelles au logement). Le taux d'effort de l'accédant est apprécié sur une période ne pouvant excéder trois mois avant la demande.

7.En revanche, les garanties ne s'appliquent plus en cas de difficultés rencontrées par l'accédant durant la phase d'amortissement du prêt à remboursement différé évoquée au 4 ..

8.Les précisions apportées dans la présente section sont également applicables au Pass-Foncier sous forme de bail à construction, pendant la durée initiale du bail à construction.

CHAPITRE 3 :

CHAMP D'APPLICATION DE LA MESURE

9.Sous réserve de respecter l'ensemble des conditions figurant ci-dessous aux 10 . et suivants, relèvent du taux réduit de la TVA l'acquisition ainsi que les travaux de construction de logements dans le cadre du Pass-Foncier sous la forme d'un prêt à remboursement différé.

Section 1 :

Conditions d'éligibilité au taux réduit de la TVA

Sous-section 1 :

Prêt à remboursement différé accordé dans le cadre de l'aide Pass-Foncier

10.Relèvent du taux réduit de la taxe les opérations pour lesquelles les personnes bénéficient d'un prêt à remboursement différé octroyé par un organisme associé collecteur de l'UESL (cf. 4 .).