B.O.I. N° 116 du 23 JUIN 1999

BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS

8 M-1-99

N° 116 du 23 JUIN 1999

8 F.I./8 - M 2123

INSTRUCTION DU 14 JUIN 1999

PLUS-VALUES IMMOBILIERES. DETERMINATION DE LA PLUS-VALUE IMPOSABLE. MAJORATION A APPORTER AU
PRIX D'ACQUISITION OU A LA VALEUR VENALE. CONSEQUENCE DE L'OPTION POUR LE REGIME D'IMPOSITION
SIMPLIFIE DES REVENUS FONCIERS.

(C.G.I., art. 150 H)

NOR : ECO F 99 20917 J

[Bureau C2]

1.L'article 3 de la loi de finances pour 1998 (loi n° 97-1269 du 30 décembre 1997), codifié sous l'article 32 du CGI, institue un régime optionnel d'imposition simplifié des revenus fonciers pour les propriétaires d'immeubles dont le revenu brut foncier annuel total n'excède pas 30 000 F et qui sont imposables selon le régime du droit commun des revenus fonciers.

Les contribuables qui optent pour ce régime sont dispensés du dépôt d'une déclaration détaillée de leurs revenus fonciers (imprimé n° 2044). Ils sont seulement tenus de porter le montant de leurs revenus fonciers bruts sur la déclaration d'ensemble de leurs revenus (imprimé n° 2042). Leur revenu net foncier imposable est alors calculé automatiquement par application d'un abattement forfaitaire d'un tiers représentatif de frais.

Ces dispositions ont été commentées dans une instruction du 13 mars 1998 (BOI 5 D-1-98).

2.L'option pour ce régime comporte des conséquences au regard de l'application du régime d'imposition des plus-values immobilières en cas de cession ultérieure de l'immeuble, dès lors qu'il est réputé prendre en compte, pour la détermination de l'impôt sur le revenu, certaines dépenses qui, à défaut, s'ajouteraient au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value imposable.

  A. RAPPEL DU DISPOSITIF DE DROIT COMMUN

3.Conformément à l'article 150 H du CGI, la plus-value immobilière imposable est constituée par la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien ou, en cas d'acquisition à titre gratuit, sa valeur vénale au jour de cette acquisition. Ce prix ou cette valeur sont majorés, le cas échéant, du montant des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration, ainsi que des frais de viabilité, à condition toutefois que ces dépenses :

- n'aient pas déjà été prises en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu ; il est précisé à cet égard que sont exclues du prix de revient des biens immobiliers cédés, les dépenses qui ont été déduites, pour l'assiette de l'impôt sur le revenu, soit du revenu global, soit des revenus catégoriels, ou qui ont été incluses dans la base d'une réduction d'impôt ;

- ne présentent pas le caractère de dépenses de réparations locatives ou d'entretien ;

- soient justifiées.

Ces dispositions sont commentées dans la DB 8 M 2123.

  B. INCIDENCE DU REGIME D'IMPOSITION SIMPLIFIE DES REVENUS FONCIERS

4.L'abattement forfaitaire d'un tiers prévu à l'article 32 du CGI est réputé couvrir l'ensemble des charges de la propriété exposées pour l'acquisition ou la conservation du revenu foncier et notamment celles définies à l'article 31 du même code. Parmi les dépenses de travaux visées à l'article 150 H du CGI, sont ainsi couvertes par cet abattement les dépenses de rénovation ainsi que les dépenses d'amélioration des locaux d'habitation. Quant aux dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, elles ne peuvent être considérées comme déduites en tant que telles mais seulement prises en compte, au travers de cet abattement, sous la forme d'un amortissement.

  I. Dépenses de rénovation ou d'amélioration

5.S'agissant des dépenses de rénovation ou d'amélioration, une distinction doit être effectuée selon que la dépense a été payée au cours d'une année couverte ou non par le régime simplifié.

  1. Dépenses payées au cours d'une année couverte par le régime simplifié

6.L'abattement forfaitaire d'un tiers prévu dans le cadre du régime simplifié étant réputé prendre en compte la totalité des charges de la propriété exposées pour l'acquisition ou la conservation du revenu foncier, les dépenses payées au cours d'une année couverte par ce régime doivent être considérées comme ayant été intégralement déduites des revenus fonciers. Il en est ainsi quel que soit le montant de ces dépenses et alors même qu'il excéderait le montant de l'abattement forfaitaire. Ces dépenses ne peuvent donc en aucun cas être prises en compte pour le calcul de la plus-value.

  2. Dépenses payées au cours d'une année non couverte par le régime simplifié

7.Trois situations peuvent se présenter :

a) Les dépenses ont été, pour leur montant total, déduites du revenu imposable ou prises en compte dans la base d'une réduction d'impôt

8.Ces dépenses ne peuvent pas être retenues en majoration du prix d'acquisition.

b) Les dépenses ont entraîné la constatation d'un déficit foncier non encore imputé au moment de la cession de bien

9.L'option pour le régime déclaratif spécial n'interdit pas l'imputation des déficits fonciers constatés antérieurement et encore reportables au 1er janvier de la première année couverte par l'option. Ces déficits demeurent imputables sur le montant des revenus nets fonciers déterminés par application du régime simplifié jusqu'à expiration du délai de report de 10 ans (voir BOI 5 D-1-98, n° 20). Lorsque l'immeuble est cédé avant l'expiration de ce délai, le montant des dépenses de rénovation et d'amélioration qui concourent au déficit reportable peut, sur demande du contribuable, être pris en compte pour le calcul de la plus-value dans la limite de la fraction du déficit non encore imputée à la date de la cession. Pour bénéficier de cette mesure, le contribuable doit renoncer expressément, dans une note jointe à sa déclaration de plus-value, au report du déficit correspondant et réduire à due concurrence le montant du déficit restant à imputer.

c) Les dépenses ont été prises en compte partiellement dans la base d'une réduction d'impôt

10.Lorsqu'une dépense visée à l'article 150 H du CGI a ouvert droit au bénéfice d'une réduction d'impôt mais n'a été prise en compte que partiellement dans la base de celle-ci, le montant de la dépense qui excède le plafond applicable pour le calcul de la réduction d'impôt peut, toutes conditions étant par ailleurs remplies, être ajouté au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value.

  II. Dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement

11.Dès lors que les dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne sont pas, par nature, directement déductibles des revenus fonciers, il est admis, toutes conditions posées par l'article 150 H du CGI étant par ailleurs remplies, de retenir le montant de ces dépenses en majoration du prix d'acquisition sans qu'il y ait lieu de distinguer selon qu'elles ont été payées au cours d'une année d'application du régime de droit commun ou d'une période couverte par le régime simplifié.

12.Bien entendu, si ces dépenses ont ouvert droit au bénéfice d'une réduction d'impôt (art. 199 decies D du CGI notamment), seul le montant de la dépense qui excède la base de calcul de cette réduction peut, le cas échéant, être ajouté au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value.

  C. ENTREE EN VIGUEUR

13.Les règles définies dans la présente instruction s'appliquent à compter de l'imposition des revenus de 1997.

Annoter : DB 8 M 2123

Le Directeur de la Législation fiscale

Hervé LE FLOC'H-LOUBOUTIN