B.O.I. N° 50 du 16 MARS 1999

BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS

6 F-2-99  

N° 50 du 16 MARS 1999

6 I.D.L./8

INSTRUCTION DU 5 MARS 1999

TAXE ANNUELLE SUR LES LOGEMENTS VACANTS.
(ARTICLE 51 DE LA LOI N° 98-657 DU 29 JUILLET 1998 D'ORIENTATION RELATIVE A LA LUTTE CONTRE LES
EXCLUSIONS).

(C.G.I., art. 232)

NOR : ECO F 99 20892J

[Bureau C 2]

INTRODUCTION

1.L'article 232 du code général des impôts, issu de l'article 51 de la loi d'orientation relative à la lutte contre les exclusions n° 98-657 du 29 juillet 1998, institue une nouvelle taxe dénommée « taxe annuelle sur les logements vacants ».

Cette taxe n'est due que dans certaines communes dont la liste est fixée par décret, par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote qui dispose d'un logement vacant depuis au moins deux années consécutives au 1er janvier de l'année d'imposition.

Le Conseil Constitutionnel saisi de ce dispositif a déclaré l'article 51 conforme à la Constitution, sous réserve du respect de certaines conditions tenant notamment aux caractéristiques des logements entrant dans le champ d'application de la taxe (décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998).

SECTION 1 : Champ d'application

  A. CHAMP D'APPLICATION GEOGRAPHIQUE DE LA TAXE

2.La taxe s'applique aux logements situés, au 1er janvier de l'année d'imposition, dans des communes appartenant à des zones d'urbanisation continue de plus de 200 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, au détriment de personnes à revenus modestes et de personnes défavorisées.

Ce déséquilibre doit se concrétiser par le nombre élevé de demandeurs de logement par rapport au parc locatif et par la proportion anormalement élevée de logements vacants par rapport au parc immobilier existant.

La liste des communes dans lesquelles s'applique la taxe est fixée par le décret n° 98-1249 du 29 décembre 1998 (JO du 30 décembre 1998) joint en annexe.

Cette liste est susceptible d'être actualisée par décret.

  B. LOGEMENTS IMPOSABLES

3.Sont imposables à la taxe, les logements vacants depuis deux années consécutives, au premier janvier de l'année d'imposition. Il s'agit donc des logements qui ne sont pas soumis à la taxe d'habitation (cf. infra).

  I. Nature des locaux

4.Sont concernés les seuls logements, c'est-à-dire les seuls locaux à usage d'habitation (appartements ou maisons).

  II. Conditions d'assujettissement des locaux à la taxe

5.a) Logements habitables

Seuls les logements habitables, c'est-à-dire clos et couverts et pourvus des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire) entrent dans le champ d'application de la taxe.

Ne sauraient donc être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur.

Les travaux nécessaires pour rendre habitable un logement, qui ne l'était pas auparavant, s'entendent de ceux qui remplissent au moins l'une des conditions suivantes :

- avoir pour objet d'assurer la stabilité des murs, charpentes et toitures, planchers ou circulations intérieures (notamment les escaliers) ;

- avoir pour objet l'installation, dans un logement qui en est dépourvu ou, dans le cas contraire, la réfection complète de l'un ou l'autre des éléments suivants : équipement sanitaire élémentaire, chauffage, électricité, eau courante, ensemble des fenêtres et portes extérieures.

Par ailleurs, les travaux doivent être d'importance. La production de devis devrait permettre, la plupart du temps, d'apprécier cette situation. A titre de règle pratique, il peut être admis que cette condition est remplie lorsque le montant des travaux nécessaires pour rendre le logement habitable excède 25 % de la valeur vénale réelle du logement au 1er janvier de l'année d'imposition.

6. Remarque : L'appréciation du caractère non habitable du logement relève d'une appréciation au cas par cas et ne peut être en général présumée par le service lors de l'établissement de l'imposition. Le cas échéant, lorsque la taxe sera établie à tort, il appartiendra au redevable d'en solliciter le dégrèvement (cf. ci-dessous n° 25 ).

7.b) Logements non meublés

Les logements vacants s'entendent des logements non meublés et par conséquent, non assujettis à la taxe d'habitation en application du 1° du I de l'article 1407 du code général des impôts. Sont donc notamment exclus du champ d'application de la taxe sur les logements vacants, les résidences secondaires.

  III. Exclusions particulières

8.En application du II de l'article 232 du code général des impôts, la taxe n'est pas due à raison des logements détenus par les organismes d'habitations à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources.

9.Sont donc expressément exclus du champ d'application de la taxe les logements vacants que détiennent les organismes d'habitations à loyer modéré visés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation et qui sont normalement destinés à être attribués sous conditions de ressources, selon les modalités prévues par les articles L. 441-1 et L. 441-2 du même code ;

Les organismes d'habitations à loyer modéré comprennent :

- les offices publics d'aménagement et de construction ;

- les offices publics d'habitations à loyer modéré ;

- les sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré ;

- les sociétés anonymes coopératives de production d'habitations à loyer modéré ;

- les sociétés anonymes de crédit immobilier ;

- les fondations d'habitations à loyer modéré.

10.Il en va de même des logements conventionnés (vacants) que détiennent les sociétés d'économie mixte et qui sont destinés à être attribués sous les mêmes conditions de ressources que ceux détenus par les organismes HLM, conformément aux dispositions de l'article L. 481-3 du code précité.

  C. APPRECIATION DE LA VACANCE

  I. Appréciation de l'état de vacance

11.Est considéré comme vacant, un logement libre de toute occupation pendant deux années consécutives. Toutefois, l'occupation momentanée (et inférieure à 30 jours) au cours de l'année ne peut être regardée comme remettant en cause la situation de vacance du logement.

12.En revanche, le V de l'article 232 du code général des impôts prévoit expressément qu'un logement dont la durée d'occupation est supérieure à 30 jours consécutifs au cours de chacune des deux années de référence n'est pas considéré comme vacant.

Ainsi, indépendamment du fait que le logement soit resté vacant au 1er janvier des trois années consécutives (N - 2, N - 1 et N), la circonstance que le logement ait été occupé en N - 1 ou en N - 2 pendant plus de 30 jours consécutifs suffit à l'exclure de champ d'application de la taxe.

La preuve de l'occupation peut être apportée par tous moyens, notamment la déclaration en revenus fonciers des produits de la location, la production des quittances d'eau, d'électricité, de téléphone...

Exemple 1 : Un logement vacant aux 1er janvier 1997, 1998 et 1999 est occupé 40 jours consécutifs durant l'année 1997 et 20 jours consécutifs durant l'année 1998.

Le propriétaire n'est pas redevable de la taxe au titre de 1999.

Exemple 2  : Un logement vacant aux 1er janvier 1997, 1998 et 1999 est occupé 20 jours consécutifs durant l'année 1997, 10 jours au mois de mars 1998 et 25 jours au mois de juillet de la même année.

Le propriétaire est redevable de la taxe au titre de 1999. En effet, le logement n'a pas été occupé 30 jours consécutifs au cours de chacune des années de référence et, au cas particulier, en 1998.

13.Il est rappelé qu'un logement occupé au 1er janvier même pour une période de moins de 30 jours consécutifs entre dans le champ d'application de la taxe d'habitation, sous réserve que les autres conditions d'imposition à cette taxe soient réunies et se trouve donc exclu, en principe, de celui de la taxe sur les logements vacants.

  II. La vacance ne doit pas être involontaire ¹ .

14.La taxe n'est pas due lorsque la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, cette cause :

- faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d'habitation ;

- ou s'opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur.

15.Il en résulte que sont notamment exclus du champ d'application de la taxe :

- les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition (à ce titre, un délai d'un an peut être retenu).

- ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur.

L'appréciation du caractère volontaire ou non de la vacance relève donc essentiellement de circonstances de fait, le contribuable devant prouver qu'il a effectué toutes les démarches nécessaires pour vendre ou louer son logement vacant (mise en vente du logement ou propositions de location dans plusieurs agences, adaptation du prix de vente ou de location aux conditions et évolutions du marché... etc) ou que l'immeuble ne peut être occupé dans des conditions normales.

16. Remarque : L'appréciation des motifs effectifs de la vacance relève d'une appréciation au cas par cas et ne peut être en général présumée par le service lors de l'établissement de l'imposition. Le cas échéant, lorsque la taxe sera établie à tort, il appartiendra au redevable d'en solliciter le dégrèvement (cf. ci-dessous n° 25 ).