B.O.I. N° 1 du 9 JANVIER 2006
2. Affectation des immeubles acquis au moyen des souscriptions
38. Délai d'affectation. Les SCPI doivent s'engager à affecter intégralement le produit de la souscription annuelle dans les six mois qui suivent la clôture de celle-ci. Les souscriptions doivent donc être annuelles : en cas de pluralité de souscriptions au cours de la même année, le délai de six mois court à compter de la clôture de chacune des souscriptions.
39. Affectation à la location . Les SCPI doivent s'engager à donner les immeubles en location nue, pendant cinq ans au moins à compter de leur achèvement ou de leur acquisition si elle est postérieure, à des personnes, autres que les associés de la société, leur conjoint ou les membres de leur foyer fiscal, qui en font leur habitation principale (voir n° 55. et s. ).
D. TRAVAUX DE REHABILITATION DE LOGEMENTS
40.Le e du 2 de l'article 199 undecies A du CGI prévoit que la réduction d'impôt s'applique au montant des travaux de réhabilitation réalisés par une entreprise, à l'exclusion de ceux qui constituent des charges déductibles des revenus fonciers en application de l'article 31 du CGI, portant sur des logements achevés depuis plus de quarante ans et situés outre mer.
Sur la période d'investissement, voir l'annexe VIII à la présente instruction.
1. Logements concernés
41. Logement . Les travaux de réhabilitation doivent nécessairement porter sur des logements, c'est-à-dire des locaux affectés à l'habitation proprement dite. Ces logements doivent être situés outre-mer (voir sur cette notion, n° 17. )
Sont par conséquent exclus de l'avantage fiscal les travaux qui ont pour objet l'aménagement à usage d'habitation de locaux préalablement affectés à un autre usage ou qui constituaient des dépendances d'un local d'habitation sans être eux-mêmes habitables (combles, garages, remises...). De même, les travaux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants sont exclus du bénéfice de l'avantage fiscal.
42. Condition d'ancienneté du logement. Pour ouvrir droit au bénéfice de la réduction d'impôt, les travaux de réhabilitation doivent être réalisés sur un immeuble achevé depuis plus de quarante ans. Aucune exception à la condition d'ancienneté du logement n'est prévue.
Cette condition s'apprécie à la date à laquelle les travaux sont commencés.
43. Logement détenu par le contribuable . La loi n'exige pas que le contribuable ait acquis à titre onéreux le logement qui fait l'objet des travaux de réhabilitation.
Sont dès lors éligibles à la réduction d'impôt les travaux de réhabilitation achevés avant le 31 décembre 2017 et effectués :
- sur un logement qui était, avant la date de promulgation de la loi n° 2003-660 de programme pour l'outre-mer du 21 juillet 2003, la propriété du contribuable ;
- sur les logements acquis à titre gratuit ou à titre onéreux par le contribuable à compter de cette date.
2. Travaux de réhabilitation éligibles
44.Les travaux de réhabilitation des logements s'entendent des travaux de modification ou de remise en état du gros-oeuvre ou des travaux d'aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction, ainsi que des travaux d'amélioration qui leur sont indissociables (CGI, ann. III, art. 46 AG terdecies A).
Les travaux doivent être réalisés par une entreprise et aboutir à une réhabilitation du logement. Il n'est pas nécessaire que les travaux portent sur toutes les parties de l'immeuble lorsque certaines d'entre elles ne nécessitent aucune intervention.
45. Travaux non déductibles des revenus fonciers . L'article 101 de la loi relative au développement des territoires ruraux précise que les travaux de réhabilitation s'entendent à l'exclusion de ceux qui constituent des charges déductibles des revenus fonciers en application de l'article 31 du CGI.
46. Travaux réalisés par une entreprise. Les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise. Dès lors sont notamment exclus :
- les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu'une entreprise (ex : main d'oeuvre salariée) ;
- le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise. Les dépenses liées à l'installation des matériaux facturées par l'entreprise sont en revanche prises en compte, toutes conditions étant par ailleurs remplies.
47. Travaux de modification ou de remise en état du gros oeuvre . Le gros oeuvre s'entend de l'ensemble des éléments de construction d'un édifice qui en assurent la stabilité, la résistance et la protection.
Les travaux de remise en état du gros oeuvre peuvent constituer dans certains cas des travaux de réparation déductibles des revenus fonciers. Les dépenses afférentes aux travaux de modification du gros oeuvre sont des dépenses de construction ou de reconstruction qui ne constituent jamais des charges déductibles des revenus fonciers.
Constituent notamment des travaux apportant une modification importante au gros oeuvre : l'exécution d'un chaînage de béton armé destiné à la consolidation d'un immeuble ; la démolition et la reconstruction de la toiture et d'un escalier ; l'installation d'une ossature métallique ; le couronnement de murs et la surélévation d'un mur pignon ; les travaux de reprise et de consolidation des fondations ; la dépose et la reconstruction de la charpente et de la couverture.
48. Travaux d'aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction . Les travaux d'aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction, ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers (voir sur cette notion et pour des exemples de travaux répondant à cette qualification, DB 5 D 2224, n° 34 ).
49. Travaux d'amélioration indissociables . Les travaux d'amélioration n'ouvrent pas droit à la déduction des revenus fonciers, lorsqu'ils sont effectués, non en vue d'améliorer des locaux existants, mais à l'occasion de travaux de modification ou de remise en état du gros oeuvre ou d'aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction (voir sur cette notion et pour des exemples de travaux indissociables, DB 5 D 2224, n° 37 ).